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20-06-2024

BUREN über Nutzungsverbote für Bürogebäude mit schlechter Energiebilanz in den Niederlanden

Die Energie-C-Label-Pflicht für niederländische Bürogebäude gilt seit Beginn des Jahres 2023. Demnach müssen Bürogebäude in den Niederlanden, die größer als 100 m² sind, mindestens das Energielabel C oder einen Energieindex von 1,3 oder besser haben.

Verfügt das Gebäude nicht über das erforderliche Label, darf es nicht mehr genutzt werden.

Darüber hinaus wirft das Gesetz viele verschiedene Fragen auf, welche sich beispielsweise auf das Verhalten von Eigentümern, Mietern und Investoren bezieht, aber auch Fragen, die rechtlichen Anliegen nachgehen.

Unsere Anwälte, Friederike Henke und Sam Amrani, beantworten Ihnen im Folgenden die wichtigsten Fragen rund um das Thema Nutzungsverbote für Bürogebäude mit schlechter Energiebilanz in den Niederlanden.

Welche Auswirkungen haben die Verwendungsverbote bereits auf den niederländischen Büroimmobilienmarkt?

Compliance
Das Nationale Büro für Niederländisches Unternehmertum (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, RVO) schätzt, dass am 1. Januar 2023 nur 55 % der Büros die Energielabel-C-Pflicht erfüllen.

Eine Stichprobe hat jedoch gezeigt, dass vor der Ankündigung der Energielabel-C-Pflicht im Jahr 2018 bis zum Ende des Jahres 2022 die Anzahl der Büroflächen, die ein C-Label oder besser erhalten haben, gestiegen ist.

Bislang scheint es, dass die Behörden die Energielabel-C-Pflicht noch nicht strikt durchsetzen.

Gebäudewert
Eine Umfrage des Zentralen Amts für Statistik (Centraal Bureau voor de Statistiek) zeigt, dass der Nutzermarkt von der Energielabel-C-Pflicht nicht sehr beeindruckt zu sein scheint.

Das liegt vermutlich vor allem an der mangelnden Durchsetzung der Pflicht und fehlenden Bußgeldern für Gebäudeeigentümer.

Der Immobilienmarkt hat jedoch auf die Energieetikettenverpflichtung reagiert, so dass der durchschnittliche Kaufpreis von Bürogebäuden mit dem Energielabel C 20 % höher ist als Büros, die (noch) nicht der Energieetikettenverpflichtung entsprechen. 

Finanzierung
Eine weitere Auswirkung der Energielabel-C-Pflicht zeigt sich bei der Finanzierung von Büroimmobilien. Erfüllt ein Bürogebäude nicht die Anforderungen des Energielabels, kann dies folgende Konsequenzen haben:

  • Forderung der sofortigen Rückzahlung des Kredits an die Bank
  • Vollstreckungsmaßnahmen aufgrund eines Verstoßes gegen die Energielabel-C-Pflicht 
  • Nachträgliche Verwaltungsstrafe, welche zu einem (vorübergehenden) Verbot der Nutzung des Bürogebäudes führen könnte

Darüber hinaus besteht eine Informationspflicht über die Nichteinhaltung der Energielabel-C-Pflicht durch die Eigentümer selbst.

Demnach muss die Bank so früh wie möglich darüber informiert werden, dass ein möglicher Grund für eine Inanspruchnahme entsteht, und die Nichteinhaltung kann dazu führen, dass der Kreditnehmer gegen den Kreditvertrag verstößt, so dass die Bank den Vertrag kündigen kann.

Es kann schwierig sein, eine Finanzierung für eine Immobilie zu erhalten, die nicht über ein C Label oder besser verfügt.

Die ING Bank zum Beispiel hat erklärt, dass sie nur Finanzierungen für Bürogebäude mit einem A-, B- oder C-Label bereitstellt.

Für Immobilien mit einem niedrigeren Label muss zunächst ein Nachhaltigkeitsplan erstellt werden.

Wie verhalten sich die Immobilieneigentümer?
Da es bisher keine rigorosen Durchsetzungsmaßnahmen gegen die Nichteinhaltung der Energielabel-C-Pflicht gibt, scheinen die Immobilieneigentümer keinen großen Druck zu verspüren, dieser Verpflichtung nachzukommen.

Es ist zu erwarten, dass die Einhaltung der Verpflichtung zunehmen wird, wenn ein Nutzungsverbot für die Immobilie droht.

Auch für Mieter ist es weniger attraktiv, ein Büro zu mieten, wenn sie ein Nutzungsverbot riskieren.

Daher werden sich Mieter eher für Büros entscheiden, die die Anforderungen des C-Labels erfüllen, was wiederum die Immobilieneigentümer dazu veranlassen wird, ihre Büros energieeffizienter zu gestalten.

Welche Vorkehrungen ergreifen Immobilieneigentümer?
Die wichtigsten Vorkehrungen, die getroffen werden, beziehen sich auf Mietverträge für Büroräume, einschließlich klarer Bestimmungen über die Aufteilung der Kosten im Zusammenhang mit Nachhaltigkeitsmaßnahmen.

Immer mehr Vertragsklauseln, schließen die Nichterfüllung der Energielabel-C-Pflicht als Mangel und somit auch als Kündigungsgrund aus.

Mit welchen rechtlichen Fragen kommen Eigentümer zu Ihnen?
Die meisten Fragen, die wir erhalten, betreffen die Verteilung der Kosten von Nachhaltigkeitsmaßnahmen.

Sie fragen sich oft, ob diese Kosten ihre (alleinige) Verantwortung sind. Es ist möglich, die Verteilung der Kosten für Energiesparmaßnahmen in Mietverträgen zu berücksichtigen.

Das niederländische Mietrecht sieht vor, dass die tägliche Instandhaltung des Mietobjekts in der Verantwortung des Mieters liegt.

Dies ist auch standardmäßig in den Mietverträgen des Modells „Büro- und sonstige Geschäftsräume des Immobilienrates“ (RvO-Modell) enthalten, das den Marktstandard für Mietverträge in den Niederlanden darstellt.

Aus dem Beschluss über das Umweltmanagement (Activiteitenbesluit milieubeheer) geht ebenfalls hervor, dass der Mieter für die Durchführung bestimmter Energiesparmaßnahmen auf eigene Kosten verantwortlich ist.

Auch wenn immer mehr neue Mietverträge Klauseln über die Verpflichtungen der Parteien zur Durchführung von Nachhaltigkeitsmaßnahmen enthalten, ist noch immer unklar, welche Maßnahmen vom Mieter und welche vom Vermieter zu tragen sind.

Denn der Vermieter ist für die Hauptinstandhaltung des Bürogebäudes zuständig und wird durch den Umweltmanagementbeschluss (Activiteitenbesluit milieubeheer) auch zu Energiesparmaßnahmen verpflichtet.

Die Verantwortung für die Umsetzung der Energielabel-C-Pflicht hat der Gesetzgeber den Eigentümern von Bürogebäuden auferlegt.

Deshalb ist es wichtig, im Mietvertrag klare Regelungen zur Aufteilung dieser Kosten zu treffen. Bei bereits bestehenden Mietverträgen empfiehlt es sich, Vereinbarungen über Energiesparmaßnahmen in einen Nachtrag zum Mietvertrag aufzunehmen.

Eine weitere Frage betrifft die Renovierungsarbeiten, die erforderlich sind, um die Energielabel-C-Pflicht zu erfüllen.

Wenn der Büroraum vermietet ist, kann dies gewisse notwendige Renovierungsarbeiten hemmen.

Das niederländische Mietrecht enthält jedoch Vorschriften über dringende, vom Vermieter durchzuführende Arbeiten, die ein Mieter dulden muss, und könnte anwendbar sein, wenn eine Zwangsmaßnahme verhängt wird und die Büroräume nicht mehr genutzt werden können, bis sie der Energielabel-C-Pflicht entsprechen.

Möchte der Vermieter aufgrund der Renovierung eine Mieterhöhung anfordern, muss er dies durch einen angemessenen Vorschlag machen. Auch bei diesem Schritt beraten wir Vermieter.

Ein solcher angemessener Vorschlag liegt vor, wenn die Mieterhöhung die eingesparten Energiekosten des Mieters nicht übersteigt. Wurden keine diesbezüglichen Vereinbarungen getroffen und möchte der Vermieter die Miete aufgrund der Renovierung dennoch erhöhen, kann er sich auf die zusätzliche Wirkung der Angemessenheit und Billigkeit berufen. Darüber hinaus können Vermieter in ihren neuen Mietverträgen weitere Regelungen zur Duldung von Arbeiten aufnehmen.

Wir erhalten auch Fragen bezüglich des Ausschlusses bestimmter Mängel, um zu verhindern, dass Mieter den Mietvertrag einfach kündigen können.

Wenn der Vermieter sich nicht rechtzeitig um die Einhaltung der Energielabel-C-Pflicht gekümmert hat, können Vollstreckungsmaßnahmen dazu führen, dass die Nutzung eines Büros (vorübergehend) untersagt wird.

Wenn ein Mieter das gemietete Objekt nicht nutzen kann, kann dies einen Mangel darstellen, der es dem Mieter erlaubt, den Mietvertrag aufzulösen.

Häufig nehmen Vermieter in ihren Mietverträgen auf, dass diese Nutzungsuntersagung keinen Mangel darstellt, der dem Mieter das Recht auf Mietentschädigung, Zahlungsaufschub oder Auflösung des Vertrags gewährt.

In den Niederlanden gibt es Ausnahmen für Gebäude, deren Renovierung sich nicht innerhalb von mindestens 10 Jahren amortisiert oder die nur 2 Jahre lang genutzt werden.

Wie wichtig sind diese Ausnahmen in der Praxis?

Für Vermieter können diese Ausnahmen im Falle einer strengeren Durchsetzung sehr wichtig werden.

Diese Bedeutung zeigt sich bei der Ausnahme, die für Gebäude gilt, die nur zwei Jahre lang genutzt werden.

Durch diese Ausnahme können hohe Investitionskosten eingespart werden.

Die Ausnahme, die sich auf die zehnjährige Amortisationszeit bezieht, scheint weniger bedeutend, da man dennoch in die Nachhaltigkeit eines Gebäudes investieren muss, allerdings begrenzt durch eine maximale Amortisationszeit von 10 Jahren.

Haben Sie weitere Fragen oder fragen Sie sich, ob auch Sie von diesem Gesetz betroffen sind?

Wir beantworten Ihnen gerne alle Ihre Fragen und bieten Ihnen gerne unsere Unterstützung an.

Ansprechpartner

Friederike Henke

Leiterin German Desk | Advocaat & Rechtsanwältin
Senden Sie mir eine E-Mail
+31 20 333 8390

Sam Amrani

Associate | Lawyer
Senden Sie mir eine E-Mail
+31 (0)20 237 1114

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