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19-03-2020

Das Corona-Virus in den Niederlanden: ein Grund für Mietminderung?

Das COVID-19 Virus hat auch die Niederlande erreicht. Die niederländische Regierung unter Ministerpräsident Mark Rutte hat am 15. März 2020 weitreichende Maßnahmen im Kampf gegen das Coronavirus ergriffen. Schulen und Kindertagesstätten, Bars, Cafés, Restaurants, Fitnessstudios und Saunas sind bis zum 6. April 2020 geschlossen. Viele Mitarbeiter sind zu Hause, und in den noch geöffneten Geschäften wird jeder gebeten, eineinhalb Meter Abstand einzuhalten.

Die Corona-Epidemie wird viele Geschäfte und Restaurants hart treffen. Gleichzeitig müssen Löhne und Mieten wie üblich bezahlt werden. Dies ist für die meisten Unternehmer nicht realisierbar. Viele Vermieter und Mieter fragen sich daher, welche Auswirkungen eine sich ausweitende Corona-Krise auf ihre vertraglichen Pflichten unter bestehenden Mietverträgen hat: Bleibt der Mieter zur Mietzahlung verpflichtet oder kann er die Miete mindern?

Mietminderung wegen Mangel
Nach niederländischem Recht haben Mieter Anspruch auf Mietminderung, wenn die vertragsmäße Nutzung des Gebäudes durch einen Mangel (gebrek) eingeschränkt ist. Externe Faktoren können sich unter bestimmten Umständen als Mangel qualifizieren. Das Corona-Virus und die dadurch verursachten Betriebsverbote wird man wohl nicht als Mangel der Mietsache einstufen können, da diese im Risikobereich des Mieters liegen. Eine Mietminderung aus diesem Grund ist daher nicht möglich.

Anpassung der Miete wegen Höherer Gewalt
Ein Mieter, der seine Verpflichtungen nicht erfüllt, haftet nicht dafür, wenn diese Nichterfüllung auf höhere Gewalt (overmacht) zurückzuführen ist. Höhere Gewalt liegt vor, wenn die Nichterfüllung nicht auf ein Verschulden des Mieters zurückzuführen ist. Finanzielle Engpässe werden aber nicht vorschnell als höhere Gewalt zu qualifizieren sein, und auch dann nicht, wenn diese durch äußere Umstände verursacht werden. Wir erwarten daher, dass Mieter sich nicht wegen der Corona-Krise auf höhere Gewalt berufen können.

Unvorhergesehene Umstände
Auch in Krisenzeiten gilt der allgemeine Grundsatz „pacta sunt servanda“. Bei unvorhergesehenen Umständen" (onvoorziene omstandigheden) können Mieter aber in Einzelfällen eine Anpassung der vertraglich vereinbarten Miete beantragen. Ein Mieter kann in einem solchen Fall beim zuständigen Gericht einen Antrag auf Änderung oder sogar auf eine (teilweise) Beendigung des Mietvertrags stellen. Voraussetzung dafür ist, dass die unvorhergesehenen Umstände so erheblich sind, dass der Vermieter eine unveränderte Fortsetzung des Mietvertrags redlicherweise nicht rechtfertigen kann. Die Corona-Krise könnte als ein unvorhergesehener Umstand qualifizieren.

Die Gerichte sind normalerweise sehr zurückhaltend, wenn es um die Berufung auf unvorhergesehene Umstände geht. So dürften enttäuschende Besucherzahlen generell als Betriebsrisiko einzustufen sein. Aber die Krise, die wir derzeit erleben, ist außergewöhnlich.

Selbstverständlich können Mieter nicht einfach die Zahlung ihrer Miete einstellen. Die wirtschaftlichen Folgen der Krise sind jedoch bereits so weitreichend, dass eine kurzzeitige Minderung der Miete möglicherweise die einzige Möglichkeit ist, viele Unternehmer vor dem Untergang zu retten. Unserer Meinung nach muss jede Mietminderung auf der Grundlage des Umsatzverlustes eines Mieters und der individuellen Umstände des entsprechenden Falls beurteilt werden. Eine mögliche Zwischenlösung könnte darin bestehen, den Schaden zwischen Mieter und Vermieter aufzuteilen. Dafür bedarf es jedoch einer einvernehmlichen Lösung, zu der beide Parteien bereit sein müssen.

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