Is het coronavirus een grond voor huurverlaging?

De maatregelen van het kabinet tegen het COVID-19 virus zijn ongekend. Inmiddels worden de gevolgen van die maatregelen goed zichtbaar. Restaurants, cafés en fitness clubs zijn gesloten. Personeel zit thuis. En in de winkels die nog wel open zijn wordt iedereen gevraagd anderhalf meter afstand van elkaar te bewaren.

Van veel winkels en horecagelegenheden is de omzet van de ene op de andere dag weggevallen. Tegelijkertijd moeten lonen en huur gewoon worden doorbetaald. Dat is voor de meeste ondernemers niet vol te houden. Ter beperking van loonkosten wordt massaal arbeidsduurverkorting aangevraagd. Maar hoe zit het eigenlijk met de huur? Moet die wel volledig worden betaald?

Is sprake van een gebrek?
Op grond van de wet heeft een huurder recht op een verlaging van de huurprijs als sprake is van een ‘gebrek’ aan het gehuurde. Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde – of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid – waardoor het gehuurde de huurder niet het genot geeft dat hij mocht verwachten. Ook externe factoren kunnen onder bepaalde omstandigheden een gebrek opleveren. Dat geldt echter alleen voor externe factoren waarop verhuurder invloed kan uitoefenen. Tegenvallende bezoekersaantallen en van overheidswege verplichte sluitingen van restaurants zijn in de regel geen gebrek.

Overmacht?
De huurder die tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen kan niet worden aangesproken tot nakoming of schadevergoeding als die tekortkoming het gevolg is van overmacht. Van overmacht is sprake als de tekortkoming niet is te wijten aan de schuld van de huurder, en deze ook niet om een andere reden voor zijn rekening behoort te blijven. Financieel onvermogen wordt niet snel aangemerkt als overmacht, ook niet als dat financieel onvermogen is veroorzaakt door externe omstandigheden. Een geldgebrek komt volgens de verkeersopvattingen nu eenmaal snel voor rekening van de schuldenaar. Wij verwachten dan ook niet dat huurders zich vanwege de coronacrisis op overmacht zullen kunnen beroepen.

Onvoorziene omstandigheden
Bij ‘onvoorziene omstandigheden’ kan de huurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te wijzigen of zelfs geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Voorwaarde is dat de onvoorziene omstandigheid zodanig ernstig is dat de verhuurder redelijkerwijs geen ongewijzigde voortzetting van de huurovereenkomst mag verwachten. Het lijkt goed verdedigbaar dat de corona-crisis in zijn huidige gedaante als een dergelijke onvoorziene omstandigheid moet worden aangemerkt.

Rechters zijn normaal gesproken zeer terughoudend in het aanvaarden van een beroep op onvoorziene omstandigheden. Tegenvallende bezoekersaantallen worden over het algemeen gezien als een ‘normaal’ ondernemersrisico. Een dergelijk risico wordt geacht in de overeenkomst te zijn verdisconteerd. Maar de crisis die wij nu doormaken is redelijk uniek. Die rechtvaardigt wellicht toch een beroep op onvoorziene omstandigheden.

Natuurlijk kunnen huurders niet gewoon stoppen met het betalen van de huur. De economische gevolgen van die crisis zijn echter al zo groot dat een tijdelijke verlaging van de huurprijzen misschien wel de enige manier is om veel ondernemers van de ondergang te redden. Dat is iets waar ook de verhuurders van bedrijfsruimte belang bij hebben. Afhankelijk van de omzetschade en de omstandigheden van het geval zal naar onze mening moeten worden beoordeeld of het redelijk is om het nadeel tijdelijk over de huurder en de verhuurder te verdelen.

Advies
Heeft u behoefte aan overleg, neem dan contact op met onze vastgoedspecialisten.