Immobilien(ver)kauf in den Niederlanden – gesetzliche Besonderheiten im niederländischem Recht

Das niederländische Recht enthält im Bürgerlichen Gesetzbuch (BW) entscheidende verbraucherschützende Regelungen, die es beim Erwerb und Verkauf von Immobilien in den Niederlanden zu beachten gilt. Erfahrungsmäßig handelt es sich dabei zum Teil um Regelungen, die deutschen Käufern oder Verkäufern nicht bekannt sind, da es diese so im deutschen Recht nicht gibt. Wir tragen die wichtigsten in dieser Übersicht zusammen:

1. Schriftform
   Ist der Käufer Verbraucher d.h. eine natürliche Person, die nicht in Ausübung eines Berufs oder zu betrieblichen Zwecken tätig wird, bedarf der Kaufvertrag über eine Immobilie zu privaten Wohnzwecken zwingend der Schriftform, um eine Bindungswirkung zu entfalten (Artikel 7:2 Absatz 1 BW). Gleiches gilt bei Kaufverträgen über noch zu errichtende Wohngebäude für den privaten Gebrauch (Artikel 7:766 BW). Eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages ist hingegen nicht notwendig.

   Im Übrigen besteht die Besonderheit, dass Immobilienkaufverträge mit Nicht-Verbrauchern nach niederländischem Recht auch mündlich geschlossen werden können.

2. Kaufvorvertrag
   Weiterhin gilt zu beachten, dass Kaufverträge in den Niederlanden häufig als Kaufvorvertrag (voorlopige koopovereenkomst) bezeichnet werden, die jedoch rechtlich bereits bindend sind und regelmäßig endgültige wichtige rechtliche Bestimmungen enthalten, zu denen eine Immobilie später – im Regelfall, sobald die Bankfinanzierung geklärt ist, übertragen werden soll.
    
3. Notarielle Urkunde
   Erst die Übertragung des Eigentums, die durch die Unterzeichnung der notariellen Lieferungsakte (akte van levering) durch den Käufer und Verkäufer vollzogen wird, bedarf aufgrund von Artikel 3:89 BW der notariellen Beurkundung und der anschließenden Registrierung im Kataster.
    
4. Widerrufsrecht Käufer
   Die wichtigste Besonderheit des niederländischen Rechts ist aber das Widerrufsrecht für den Käufer: Sobald dem Verbraucher-Käufer eine Abschrift des beiderseits unterzeichneten Kaufvertrags übergeben wurde, stehen diesem nach Artikel 7:2 Absatz 2 BW eine gesetzliche dreitägige Bedenkzeit (bedenktijd) zu, innerhalb der er den Kaufvertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen kann. Die Frist kann vertraglich verlängert, aber nie verkürzt oder gar ausgeschlossen werden. Sie beginnt um 0 Uhr des Folgetages, an dem der Käufer den unterzeichneten Kaufvertrag erhalten hat. Zwei der drei Tage müssen Werktage sein. Endet die Frist auf einem Samstag, Sonntag oder Feiertag, so ist das Fristende erst mit Ablauf des folgenden Werktages erreicht.

   Wichtig ist dabei, dass das Fristende erst mit Zugang der Widerrufserklärung beim Verkäufer gewahrt wird, die Abgabe allein reicht gerade nicht aus. Mit dem Widerruf entstehen für den Käufer zumeist keine nachteiligen Konsequenzen, mit Ausnahme der Notargebühren oder der Kosten des Immobilienmaklers, die für das Aufsetzen des Kaufvertrags in Rechnung gestellt werden können.

Haben Sie Fragen zum niederländischen Immobilienrecht, dann stehen unsere Immobilienrecht-Spezialisten Ihnen gerne zur Verfügung.

Stellen Sie Ihre Fragen am liebsten in eigener Sprache? Dann stehen Ihnen Jana Nowotny oder die Leiterin unsres German Desks, Friederike Henke, Ihnen gerne zur Verfügung - nehmen Sie gerne Kontakt auf.