‘In wezen nieuwbouw’ alleen bij ingrijpende wijziging van de bouwkundige constructie

Op grond van de wet is de levering van onroerende zaken belast met overdrachtsbelasting. Binnen twee jaar na de eerste ingebruikneming is de levering van onroerende zaken ook belast met omzetbelasting. Vanwege deze samenloop is onder voorwaarden sprake van een vrijstelling van de overdrachtsbelasting.

Het voorgaande geldt ook bij de eerste ingebruikneming na een verbouwing, mits bij die verbouwing een ‘vervaardigd goed’ is voortgebracht. In de praktijk wordt deze categorie ook wel ‘in wezen nieuwbouw’ genoemd. Het belang voor de praktijk is dat omzetbelasting in sommige gevallen aftrekbaar is als voorbelasting.

In de rechtspraak bestond onzekerheid over de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’. Behalve naar eventuele wijzigingen van de bouwkundige constructie van het gebouw werd bij de invulling van het begrip ook gekeken naar de bouwkundige identiteit en de uiterlijke herkenbaarheid van het gebouw, naar de vraag of al dan niet sprake was van een functiewijziging en naar de omvang van de gedane investeringen. De invulling van die criteria resulteerde erin dat sterk op elkaar lijkende gevallen de ene keer wel, en de andere keer niet als ‘in wezen nieuwbouw’ werden aangemerkt.

Op 4 november 2022 heeft de Hoge Raad onderstreept dat een verbouwing niet snel zó ingrijpend zal zijn dat daardoor in wezen een nieuw vervaardigd gebouw ontstaat, en dat daarvoor tenminste sprake zal moeten zijn van ingrijpende wijzigingen in de bouwkundige constructie van het gebouw.

De transformatie
In de kwestie die leidde tot de uitspraak van de Hoge Raad was een kantoorgebouw getransformeerd tot hotel. De verbouwing had ca. 7 miljoen euro gekost. Het gebouw was aan de binnenzijde gestript, maar de bestaande constructie van het gebouw was ongewijzigd gebleven. Het leidingwerk was vervangen en er waren bepaalde aanpassingen verricht om het gebouw te laten voldoen aan de moderne bouweisen. Maar het dak, de vloeren, de trappen, de plafonds en de liften waren intact gelaten. De verbouwing had niet geleid tot een uitbreiding van bestaande oppervlakten. Ook het uiterlijk van het gebouw was niet gewijzigd.

Het geschil
Na de transformatie is het gebouw verkocht en geleverd aan een nieuwe eigenaar, waarbij overdrachtsbelasting is geheven. De koper is daartegen in bezwaar en beroep gegaan. Volgens de koper was door de transformatie van het kantoorgebouw tot hotelgebouw een vervaardigd goed voortgebracht, en had de levering van het gebouw om die reden belast moeten worden met omzetbelasting en vrijgesteld moeten zijn van overdrachtsbelasting.

De Rechtbank Zeeland-West-Brabant overwoog in haar uitspraak van 31 januari 2022 dat in de rechtspraak geen eenvormige invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ bestond. De rechtbank overwoog dat zij in eerdere uitspraken weliswaar bepaalde criteria had gehanteerd, maar dat onduidelijk was of die criteria juist waren, of alle criteria als noodzakelijke voorwaarden moesten worden aangemerkt, en of sommige criteria in de afweging zwaarder wogen dan andere. De rechtbank besloot vanwege die onduidelijkheden prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen.

Hoge Raad
In zijn arrest van 4 november 2022 beantwoordde de Hoge Raad de vragen als volgt:

“Bij de beantwoording van de vraag of in wezen een nieuw gebouw is ontstaan, moet worden vastgesteld wat er in bouwkundig opzicht met het bestaande gebouw is gebeurd. Alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie, daaronder begrepen vervanging (van een deel) van de bestaande bouwkundige constructie, kunnen de conclusie rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Of zulke wijzigingen zodanig ingrijpend zijn geweest, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Een verbouwing zal niet snel zó ingrijpend zijn dat daardoor in wezen een vervaardigd gebouw in de zin van artikel 11, lid 3, letter b, van de Wet OB [Buren: inmiddels artikel 11, lid 5, letter b, van de Wet OB ] ontstaat.

De overige door de Rechtbank in haar prejudiciële vraag 1 vermelde factoren – te weten wijzigingen in de bouwkundige identiteit/uiterlijke herkenbaarheid, wijzigingen in functie in de zin van aanwendingsmogelijkheden, de grootte van de gedane investeringen en de door verbouwing gerealiseerde meerwaarde – kunnen, evenals andere factoren aanwijzingen zijn voor de constatering dat een verbouwing in bouwkundig opzicht zo ingrijpend is geweest dat in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. Doorslaggevend zijn zij niet, noch op zichzelf, noch tezamen genomen, en noodzakelijk evenmin.”

Analyse
Over de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ bestond in de praktijk onzekerheid. Met dit arrest is een deel van die onzekerheid weggenomen. De Hoge Raad maakt duidelijk dat een verbouwing niet snel zo ingrijpend zal zijn dat daardoor in wezen een vervaardigd gebouw ontstaat, en dat tenminste sprake zal moeten zijn van een wijziging van de bouwkundige constructie van het gebouw.

Andere factoren, zoals wijzigingen in de bouwkundige identiteit of uiterlijke herkenbaarheid van het gebouw, wijzigingen in functie, de omvang van de investering en de gerealiseerde meerwaarde, kunnen volgens de Hoge Raad aanwijzingen zijn dat een nieuw gebouw is ontstaan, maar zijn daarvoor niet noodzakelijk. Of die factoren een rol spelen, en welk gewicht daaraan moet worden toegekend, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Een deel van de onzekerheid over de invulling van het begrip ‘in wezen nieuwbouw’ blijft daarmee voortbestaan. Onze verwachting is dan ook dat het in veel gevallen lastig zal blijven om te beoordelen of bij een verbouwing in wezen nieuwbouw is ontstaan.

Heeft u vragen over het voorgaande? Neemt u dan gerust contact op met een van onze contactpersonen.