Schutz vor hohen Mieterhöhungen für Mieter auf dem deregulierten Markt, eine Lösung für die Bezahlbarkeit von Wohnraum?

Am Samstag, den 1. Mai 2021 ist das "Gesetz zur Begrenzung von Mieterhöhungen bei deregulierten Mietverhältnissen" (Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten) in Kraft getreten. Der Zweck des Gesetzes ist es, Mieter von Mietobjekten des deregulierten Markts, vor hohen Mietsteigerungen zu schützen. Dieser Schutz wird durch eine Kappung der jährlich zulässigen Mieterhöhung erreicht. Neben der bestehenden Regelung, dass die Miete nur einmal in zwölf Monaten erhöht werden darf, sieht das neue Gesetz eine zweite Einschränkung der Vertragsfreiheit der Parteien in Bezug auf Mieterhöhungen in deregulierten Mietverträgen vor.

In den Niederlanden werden regulierte Mietverträge, der Sozialmiete, von deregulierten Mietverträgen, dem deregulierten Markt (freier Sektor), unterschieden. Regulierte Mietverträge unterliegen einem umfangreichen System von verbindlichen Regelungen zum Mieterschutz. Deregulierte Mietverträge unterliegen praktisch keiner Mietpreisgarantie.

Warum diese Gesetzesänderung?
Der Gesetzgeber hält die Gesetzesänderung aus mehreren Gründen für notwendig: Zum einen genießen Mieter auf dem deregulierten Markt zu wenig Schutz vor Mieterhöhungen. Hinzu kommt, dass in den letzten Jahren die Mietpreise auf dem deregulierten Markt so stark gestiegen sind, dass die Bezahlbarkeit von Wohnraum gefährdet ist. Der Gesetzgeber ist auch der Meinung, dass es gute wirtschaftliche Argumente für eine Kappung der jährlichen Mieterhöhungen gibt, wie z.B. die Vermeidung von Transaktionskosten für die Mieter, weil sie nicht zum Umzug gezwungen werden, und die Tatsache, dass das Angebot an Mietwohnungen negativ auf die Mietpreisentwicklung reagiert. Schließlich steht diese Form der Mietpreiskontrolle im Einklang mit Regelungen, die in der Vergangenheit in den Niederlanden üblich waren und derzeit in den Nachbarländern gelten.

Was bedeutet das in der Praxis?

• Das Gesetz sieht für deregulierte Mietverträge für Wohnraum eine maximale jährliche Mieterhöhung von einem Prozentpunkt über der Inflation vor. Das bedeutet, dass die Mieterhöhung im Jahr 2021 auf 2,4 % gedeckelt ist.
• Die Regelung gilt für Mietverträge mit einer Erhöhungsklausel, aber auch für den Fall, dass der Vermieter einen Vorschlag zur Erhöhung der Miete macht.
• Die Regelung gilt sowohl für bestehende als auch für neue Mietverträge.
• Eine einmalige höhere Mietpreiserhöhung ist dann zulässig, wenn der Vermieter in das Haus investiert hat, um den Wohnwert zu erhöhen, oder in die Energieeffizienz des Hauses investiert hat. In beiden Fällen ist die Zustimmung des Leasingnehmers erforderlich.
• Können sich die Parteien nicht über den Mietpreis einigen, kann jede Partei die Mietkommission um eine Entscheidung bitten.

Fazit
Der Zweck des Gesetzes ist es, Mieter vor hohen Mieterhöhungen zu schützen. Es bleibt abzuwarten, ob diese Gesetzesänderung auch Erstkäufern auf dem Wohnungsmarkt und Haushalten mit mittlerem Einkommen helfen wird, eine bezahlbare Mietwohnung zu finden. Obwohl die Mieterhöhung nun gedeckelt ist, haben Vermieter weiterhin die Möglichkeit, die Ausgangsmiete deutlich höher anzusetzen, um Umsatzeinbußen durch die gedeckelte Mieterhöhung auszugleichen. Eine weitere Folge könnte sein, dass das Gesetz Vermieter dazu ermutigt, nur befristete Mietverträge abzuschließen, so dass sie immer eine höhere Anfangsmiete festlegen können. Schließlich ist es fraglich, wie sich dieses Gesetz auf die Attraktivität von Investitionen in Neubau, Instandhaltung und Qualitätsverbesserung auswirken wird.

Das Gesetz trat am 1. Mai 2021 in Kraft und gilt für einen Zeitraum von drei Jahren. Innerhalb dieser Zeit wird das Gesetz evaluiert, danach kann entschieden werden, ob es verlängert werden soll.

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