Bescherming tegen hoge huurstijgingen voor huurders in de vrije sector, een oplossing voor de betaalbaarheid van wonen?

Op zaterdag 1 mei jl. is de wet “Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten” in werking getreden. De wet heeft tot doel huurders van vrije sector huurwoningen te beschermen tegen hoge huurstijgingen. Die bescherming wordt geboden door middel van het maximeren van de jaarlijks toegestane huurprijsverhoging. De nieuwe wet vormt, naast de bestaande regeling dat de huurprijs slechts eenmaal in twaalf maanden verhoogd kan worden, een tweede beperking op de contractsvrijheid van partijen met betrekking tot de huurprijsverhoging van geliberaliseerde huurovereenkomsten.

In Nederland wordt onderscheid gemaakt tussen gereguleerde huurovereenkomsten, sociale huur, en geliberaliseerde huurovereenkomsten, de vrije sector. Gereguleerde huurovereenkomsten zijn onderworpen aan een uitgebreid stelsel van dwingende bepalingen met betrekking tot huurprijsbescherming. Voor geliberaliseerde huurovereenkomsten geldt nagenoeg geen huurprijsbescherming.

Waarom deze wetswijziging?
De wetgever acht de wetswijziging noodzakelijk om een aantal redenen, zo genieten huurders in de vrije sector te weinig bescherming tegen huurverhogingen. Daarnaast zijn de huren in de vrije sector de afgelopen jaren zodanig hard gestegen dat de betaalbaarheid van wonen onder druk is komen te staan. Ook meent de wetgever dat er goede economische argumenten zijn om over te gaan tot het maximeren van de jaarlijkse huurstijgingen, zoals dat het huurders transactiekosten vermijden omdat zij niet gedwongen hoeven te verhuizen, en omdat het aanbod van huurwoningen slecht reageert op huurprijsontwikkelingen. Tot slot sluit deze vorm van huurprijsregulering aan op reguleringen die in het verleden in Nederland gangbaar waren, en tegenwoordig in omringende landen.

Wat betekent dit voor de praktijk?

• Het wetsvoorstel regelt voor geliberaliseerde huurovereenkomsten voor woonruimtes dat de jaarlijkse huurprijsverhoging gemaximeerd wordt op de inflatie plus 1 procentpunt. Dit betekent dat de huurprijsverhoging in 2021 is gemaximeerd op 2,4%.
• De regeling is van toepassing op huurovereenkomsten met een verhogingsbeding, maar ook voor de situatie waarin de verhuurder een voorstel tot verhoging van de huurprijs doet.
• De regulering geldt voor zowel bestaande als nieuwe huurovereenkomsten.
• Een eenmalige hogere huurprijsverhoging is toegestaan in de situatie dat de verhuurder heeft geïnvesteerd in de woning waardoor het woongenot is verhoogd, of heeft geïnvesteerd in energiezuinigheid van de woning. In beide gevallen is instemming van de huurder vereist.
• Indien partijen geen overeenstemming kunnen bereiken over de huurprijs kan ieder van hen de Huurcommissie verzoeken daarover een uitspraak te doen.

Slot
Het wetsvoorstel heeft als doel huurders te beschermen tegen hoge huurstijgingen. Of deze wetswijziging ook zal helpen om starters op de woningmarkt en middeninkomens te helpen een betaalbare huurwoning te vinden valt nog te bezien. De huurprijsstijging is nu wel gemaximeerd, maar verhuurders behouden de mogelijkheid de aanvangshuurprijs fors hoger te leggen om eventueel omzetverlies door de gemaximeerde huurprijsverhoging te compenseren. Een ander gevolg kan zijn dat de wet verhuurders aanzet om enkel nog tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten, zodat ze steeds opnieuw een hogere aanvangshuurprijs kunnen bepalen. Tot slot is het de vraag wat het effect van deze wet zal zijn op de aantrekkelijkheid van investeringen in nieuwbouw, onderhoud en kwaliteitsverbetering.

De wet is in werking getreden op 1 mei 2021 en zal gelden voor een periode van drie jaar. Binnen deze periode wordt de wet geëvalueerd, waarna besloten kan worden tot een eventuele verlenging.

Mocht u vragen hebben over deze tijdelijke wetswijziging of andere huurrechtelijke kwesties, schroom dan niet om contact op te nemen met onze huurrechtspecialisten.