De mededelingsplicht gaat niet altijd voor de onderzoeksplicht

Bij de verkoop van vastgoed is de verkoper verplicht om de koper te informeren over hem bekende gebreken aan het verkochte, en is de koper verplicht onderzoek te doen. De hoofdregel uit de rechtspraak is dat de mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Er bestaan echter uitzonderingen op die hoofdregel. Een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam is daarvan een treffend voorbeeld.

Een bedrijfspand met asbest
De zaak betrof de verkoop van een bedrijfspand. De verkoper had het pand op de aanwezigheid van asbest laten onderzoeken, en had ook een sanering laten uitvoeren. In de rapporten die daarvan waren opgemaakt was vermeld dat het aangetroffen asbest was verwijderd, maar was ook het voorbehoud opgenomen dat verschillende ruimtes in het pand niet waren onderzocht, en dat het pand nog asbesthoudende materialen kon bevatten.

In de koopovereenkomst was als verklaring van de verkoper opgenomen dat hem niet bekend was dat het verkochte asbesthoudende materialen bevatte, en dat het aanwezige asbest uit het verkochte was verwijderd. Daarbij had de verkoper de koper op de asbestrapporten gewezen, maar had hij nagelaten die aan de koper ter beschikking te stellen.

Na de overdracht werd duidelijk dat het bedrijfspand aanzienlijk meer asbest bevatte dan in de rapporten was beschreven. De koper stelde daarop de verkoper aansprakelijk voor zijn schade. Volgens de koper had de verkoper hem er expliciet op moeten wijzen dat in de rapporten voorbehouden waren gemaakt over een mogelijke aanwezigheid van asbestbronnen en dat verschillende ruimtes niet waren onderzocht. De koper vond dat de verkoper daarmee zijn mededelingsplicht met betrekking tot het verkochte had geschonden.

Gerechtshof
Het gerechtshof wees de vorderingen van de koper af. Nu de koper een professionele partij was, die was bijgestaan door een deskundige en in de gelegenheid was gesteld een due diligence onderzoek uit te voeren, kon volgens het hof niet van de verkoper worden verwacht dat hij de koper expliciet op de inhoud van de rapporten zou wijzen. Als de koper er zeker van wilde zijn dat het pand geen asbest bevatte, had hij volgens het hof zelf nader onderzoek moeten doen. 

Als professionele vastgoedbelegger die bij het due diligence onderzoek was bijgestaan door een deskundige, moest de koper volgens het hof op de hoogte zijn geweest van de gangbare wijze van asbestinventarisatie en –sanering. Nu de koper bovendien was gewezen op de aanwezige asbestrapporten, vond het gerechtshof het te ver gaan de mededelingsplicht van de verkoper zo op te vatten dat zij de koper erop had moeten wijzen dat er in de asbestrapporten de nodige voorbehouden waren gemaakt.

Analyse
Als de verkoper van een gebrek op de hoogte is, zal hij dat in de regel aan de koper moeten melden, en zal hij zich doorgaans niet kunnen verschuilen achter het feit dat de koper het gebrek zelf ook had kunnen ontdekken. De mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper zijn in die zin communicerende vaten. Hoe meer de verkoper van een gebrek weet, hoe minder de koper daar onderzoek naar zal hoeven doen. Deze uitspraak laat mooi zien dat het ook de andere kant op werkt. Hoe meer de koper geacht wordt op een mogelijk gebrek berekend te zijn, hoe minder de verkoper daarover hoeft te melden. In die zin kan de onderzoeksplicht dus voor de mededelingsplicht gaan.

De uitspraak inzien? Klik hier

Wilt u ons nieuws direct in uw mailbox ontvangen? Meldt u zich dan aan voor onze nieuwsbrief

Of volg ons via LinkedIn