Rechter sanctioneert huurverlaging wegens Corona-crisis

De eerste uitspraak over een verlaging van de huurprijs vanwege de Corona-crisis is een feit. Op 27 mei jl. oordeelde de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland dat de sluiting van een café wegens de Corona-crisis een gebrek opleverde en dat de huurder terecht aanspraak maakte op een verlaging van de huurprijs.

De achtergrond van de zaak
De zaak betreft Café De Vliegh in het Drentse Zuidlaren. De uitbater van het café huurt de bedrijfsruimte van bierbrouwer Inbev, die het op haar beurt huurt van vastgoedbelegger Sigismund. Toen het café als gevolg van de Corona-crisis de deuren moest sluiten, heeft Inbev de eigenaar van het pand meegedeeld dat zij ter bescherming van haar onderhuurders had “besloten” om de betaling van de huur voor de maand april uit te stellen. Met verwijzing naar de oproep van de Minister van Economische zaken om tot een “ketengewijze oplossing” te komen, stelde Inbev vervolgens voor om de nadelen van de crisis zodanig te verdelen dat de huurprijs over de maanden april en mei met 1/3 werd verminderd, en dat de onderhuurprijs met 2/3 werd verminderd. Eigenaar Sigismund voelde er niets voor om een grote partij als Inbev te helpen, en eiste in kort geding alsnog de betaling van de volledige huurprijs over april en mei.

Sluiting door overheidsmaatregel is een gebrek
In het kort geding was het echter Inbev die aan het langste eind trok. Volgens de voorzieningenrechter volgde uit de wetsgeschiedenis van de gebrekenregeling dat een sluiting van het gehuurde als gevolg van een overheidsmaatregel een gebrek oplevert, en dat een huurder daarom in beginsel aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

De rechtbank overwoog dat in de toepasselijke ROZ-voorwaarden (model 1980) was opgenomen dat “betaling van huurpenningen en van al hetgeen verder krachtens deze overeenkomst is verschuldigd […] zonder enige korting, aftrek of compensatie” moesten geschieden. Uit deze bepaling volgde volgens de rechtbank echter niet dat partijen hadden bedoeld om het recht op huurprijsvermindering uit te sluiten, laat staan dat zij daarbij hadden nagedacht over ernstige gebreken die het gebruik van het gehuurde gedurende langere tijd onmogelijk maakten. Al met al vond de voorzieningenrechter daarom “onvoldoende aannemelijk” dat het beroep van Inbev op huurprijsvermindering in een bodemzaak zou worden afgewezen.

De Corona-crisis is een onvoorziene omstandigheid
Hoewel de voorzieningenrechter niet toekwam aan de vraag of de Inbev ook aanspraak kan maken op verlaging van de huurprijs wegens onvoorziene omstandigheden, constateerde hij dat het in de rede lag om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid (in de zin van artikel 6:258 BW) omdat partijen een dergelijke ingrijpende situatie bij het sluiten van de overeenkomst in het algemeen niet voor ogen zullen hebben gehad en niet in hun overeenkomst zullen hebben verdisconteerd.

Conclusies
Het is altijd riskant om conclusies te trekken uit een kort gedingzaak. Zoals de voorzieningenrechter in zijn vonnis uitlegt wordt een geldvordering – zoals een vordering tot betaling van de huur – alleen toegewezen “als met voldoende mate van zekerheid kan worden aangenomen” dat ook de bodemrechter die vordering zal toewijzen. Twijfelt de kort gedingrechter, dan wijst hij de vordering gewoon af, en is het aan de verhuurder om het in een bodemprocedure nog eens te proberen.

Desondanks biedt deze uitspraak wel degelijk interessante inzichten. In de eerste plaats oordeelt de rechter dat de verplichte sluiting van het café een gebrek oplevert. Daarmee kiest de rechter heel nadrukkelijk een kant in het juridische debat over de vraag of niet aan de verhuurder toe te rekenen omstandigheden een gebrek kunnen opleveren. De rechter maakt daarmee ook duidelijk dat de uitspraak niet toepasbaar is op winkels en kantoren die vrijwillig zijn gesloten of open zijn gebleven.

In de tweede plaats herinnert de uitspraak aan het feit dat de vaststelling van een gebrek niet automatisch leidt tot een recht op huurprijsvermindering. Hoewel de ROZ-voorwaarden uit 1980 volgens de rechter niet in de weg staan aan huurprijsvermindering, wijst de rechter er fijntjes op dat een huurprijsvermindering in de meer recente ROZ-voorwaarden wel uitdrukkelijk is uitgesloten (art. 11.3).

In de derde plaats constateert de rechter – ten overvloede – dat het voor de hand ligt om de Coronacrisis te kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. Daarmee verduidelijkt de rechter dat hij zonder de vaststelling van een gebrek misschien wel eens tot hetzelfde eindoordeel was gekomen.

Heeft u behoefte aan overleg, neem dan contact op met onze vastgoedspecialisten.