Bedrijfsruimtes (ver)huren: welk huurregime geldt voor u?

Het overeengekomen gebruik van een bedrijfsruimte bepaalt welk huurregime van toepassing is op de huurovereenkomst. Het Nederlandse huurrecht kent twee afzonderlijke huurregimes voor bedrijfsruimtes. Het meer gereguleerde regime van artikel 7:290 BW met dwingendrechtelijke bepalingen en het minder gereguleerde regime van artikel 7:230a BW. Als verhuurder is het essentieel om vooraf te weten onder welk regime uw beoogde huurovereenkomst valt. Dit kan het verschil maken tussen vlot opzeggen of jarenlang vastzitten aan een huurder.

De 290-bedrijfsruimte
De zogenoemde 290-bedrijfsruimte, ook wel middenstandsbedrijfsruimte genoemd, betreft gebouwde onroerende zaken die voor het publiek toegankelijk zijn en waar rechtstreeks roerende zaken of diensten aan klanten worden geleverd. Tot deze categorie behoren onder meer:

• Kleinhandelsbedrijven, zoals winkels en drogisterijen;
• Horecabedrijven, zoals restaurants, cafés, hotels en campingbedrijven;
• Afhaal- en besteldiensten, zoals locaties waar klanten pakketten kunnen afgeven of ophalen;
• Ambachtsbedrijven, waarbij handwerk centraal staat, zoals een kleermaker, fietsenmaker of stomerij.

Een bedrijfsrestaurant dat uitsluitend toegankelijk is voor eigen medewerkers valt bijvoorbeeld niet onder artikel 7:290 BW, omdat het niet voor het publiek openstaat.

Voor de verhuurder geldt hier het strengste regime omdat de huurder van een 290-bedrijfsruimte in beginsel huurbescherming geniet. Het huurregime dat van toepassing is op de verhuur van de 290-bedrijfsruimte is geregeld in afdeling 6 van titel 4 van boek 7 van het BW. Artikel 7:291 BW bepaalt dat afwijking van de bepalingen van deze afdeling ten nadele van de huurder alleen mogelijk is met goedkeuring van de rechter.

Duur en opzegging
De huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte wordt in beginsel aangegaan voor vijf jaar en wordt daarna van rechtswege verlengd met nog eens vijf jaar. Opzegging door de verhuurder na de eerste termijn van vijf jaar is alleen mogelijk met toestemming van de rechter en uitsluitend als de huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen, weigert in te stemmen met een redelijk aanbod, of als sprake is van dringend eigen gebruik.

Willen partijen verlengen met een kortere huurtermijn dan vijf jaar, dan is daarvoor toestemming van de rechter nodig, tenzij de totale huurperiode niet langer dan twee jaar wordt. Deze toestemming dient tijdens de lopende huurperiode verzocht te worden.

Na de volledige periode van tien jaar (eerste + tweede verlenging) loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door. Pas dan worden de opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder ruimer. Zo kan ook worden opgezegd als de huurder weigert in te stemmen met een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst, of als realisatie van een bestemmingsplanconforme functie wordt beoogd. De rechter kan de huurbeëindiging bovendien toestaan op grond van een algemene belangenafweging. De opzegtermijn bedraagt minimaal een jaar en de opzegging dient een van de limitatieve gronden voor het eindigen van de huur te vermelden. Verhuurders doen er verstandig aan de opzeggingsgrond zorgvuldig te kiezen. Zodra de rechter over de beëindiging van de huurovereenkomst oordeelt, staat de opgegeven grond vast en kan deze niet meer worden gewijzigd. Als een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen vervolgens wordt afgewezen, kan de huurovereenkomst pas weer worden opgezegd na ommekomst van de bepaalde termijn of, in geval van verlenging voor onbepaalde tijd, nadat een termijn van een jaar is verstreken nadat de afwijzing onherroepelijk is geworden.

Afwijkende duur
Op grond van artikel 7:301 BW kunnen partijen een huurovereenkomst sluiten voor maximaal twee jaar, waarbij het reguliere beschermingsregime van artikel 7:290 BW niet geldt. Dit biedt uitkomst bij tijdelijk gebruik, zoals een overbruggingssituatie of een proefperiode. Toestemming van de rechter is voor deze huurperiode niet nodig. Partijen kunnen daarnaast zelf overeenkomen op welke wijze de huurovereenkomst eindigt. 

Zodra het gebruik de twee jaar overschrijdt, slaat het gewone beschermingsregime van de 290-bedrijfsruimte van rechtswege aan. De huurovereenkomst geldt dan voor vijf jaar, waarbij de reeds verstreken periode van twee jaar wordt meegerekend.

Wijziging huurprijs
Tot slot kan zowel de verhuurder als de huurder van de rechter vorderen om de huurprijs vast te stellen zodat die overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse.

230a-bedrijfsruimte
Voor alle andere bedrijfsruimtes die niet onder het 290-regime vallen, gelden geen dwingendrechtelijke bepalingen. Een uitzondering geldt voor de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW. 

Dit geldt voor de verhuur van:

• Kantoorpanden;
• Industriële ruimtes en fabrieken;
• Opslagruimtes en distributiecentra;
• Zorginstellingen en maatschappelijke voorzieningen.

Duur en opzegging
Dit regime biedt de verhuurder aanzienlijk meer flexibiliteit. Partijen bepalen zelf de huurperiode, waarbij zowel huur voor bepaalde als voor onbepaalde tijd mogelijk is. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt automatisch na het verstrijken van de afgesproken termijn. Huur voor onbepaalde tijd eindigt door opzegging, met een minimale opzegtermijn van een maand. Anders dan bij de verhuur van een 290-bedrijfsruimte, geniet de huurder bij 230a-bedrijfsruimtes geen huurbescherming.

Ontruimingsbescherming
Wel geniet de huurder van een 230a-bedrijfsruimte een zogenaamde ontruimingsbescherming. Dit houdt in dat na het einde van de huurovereenkomst de huurder de rechter kan verzoeken de ontruimingstermijn te verlengen met maximaal één jaar. Deze termijn kan vervolgens op verzoek van de huurder nog tweemaal telkens met ten hoogste een jaar worden verlengd. Gedurende de behandeling van het verzoek, wat al gauw een jaar kan duren, hoeft de huurder het gehuurde niet te ontruimen. Verhuurders doen er daarom verstandig aan bij hun planning rekening te houden met de mogelijkheid dat de huurder het gehuurde niet op de overeengekomen einddatum vrijgeeft, ook al is de huurovereenkomst rechtsgeldig beëindigd.

Dit risico kan gedeeltelijk worden ondervangen door de huurder uitdrukkelijk met de beëindiging van de huur te laten instemmen. Geen ontruimingsbescherming geniet de huurder die de huur zelf heeft opgezegd, of is veroordeeld tot ontruiming wegens het niet nakomen van zijn verplichtingen. 

Twijfelgevallen
Heeft het gehuurde meerdere functies, bijvoorbeeld een winkel met een magazijn, dan is de voornaamste functie bepalend voor het toepasselijke regime. Wordt de ruimte vooral gebruikt als verkooppunt aan het publiek, dan geldt artikel 7:290 BW. Is het voornamelijk een magazijn, dan valt het onder artikel 7:230a BW. Het is als verhuurder verstandig om het gebruik bij aanvang van de huurovereenkomst contractueel goed vast te leggen, om te voorkomen dat de huurovereenkomst in een ander huurregime valt dan door partijen was beoogd, met onvoorziene gevolgen van dien.

Vragen?
Twijfelt u over het toepasselijke huurregime voor uw bedrijfsruimte? Wilt u weten welke mogelijkheden u heeft bij het opstellen van een nieuwe huurovereenkomst? Of bent u verwikkeld in een conflict met een huurder over opzegging of huurverhoging? BUREN staat voor u klaar om u te adviseren en bij te staan in huurkwesties.