Schadeplicht voor de verhuurder die de woning, na beëindiging wegens dringend eigen gebruik, niet zelf in gebruik neemt

Een huurovereenkomst van onbepaalde tijd opzeggen vanwege dringend eigen gebruik
Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd opzeggen, kan niet zomaar. De wet bepaalt limitatief op welke gronden de verhuurder de huur kan beëindigen. De opzeggingsgronden betreffen onder meer tekortkoming door de huurder, afwijzing van een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst, wijziging bestemming van het gehuurde in lijn met het omgevingsplan en dringend eigen gebruik door de verhuurder. Bij de opzegging moet de verhuurder de feiten en omstandigheden vermelden waaruit een van de opzeggingsgronden blijkt. Bij gebreke daarvan is de opzegging niet geldig. Stemt de huurder in met de opzegging, dan eindigt de huur zonder rechterlijke tussenkomst. Stemt de huurder niet in, dan moet de verhuurder naar de rechter.

In dit artikel staat de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik en de gevolgen daarvan centraal.

Dringend eigen gebruik
Dringend eigen gebruik is een veelgebruikte opzeggingsgrond. Hiervan is sprake als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Hieronder valt niet alleen het zelf willen bewonen van de woning, maar ook sloop of ingrijpende renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is [1].

Stemt de huurder niet in met de opzegging op grond van dringend eigen gebruik, dan moet de verhuurder de rechter verzoeken de huurovereenkomst op die grond te beëindigen. De rechter toetst de vordering daarbij aan drie cumulatieve voorwaarden:

1. de verhuurder heeft de woning dringend zelf nodig;
2. de belangenafweging valt in het voordeel van de verhuurder uit;
3. er is passende vervangende woonruimte beschikbaar.

1. De verhuurder heeft de woning dringend zelf nodig
Het moet gaan om gebruik door de verhuurder zelf. Gebruik door de echtgenoot, geregistreerd partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind kan wel meetellen als eigen gebruik, mits (i) dit specifiek en uitdrukkelijk in de huurovereenkomst is bedongen vóór de opzegging, én (ii) de verhuurder ook zijn eigen, hiermee samenhangende belang aantoont, niet uitsluitend het belang van de betrokken derde. Gebruik door overige familieleden of derden kwalificeert in beginsel niet als dringend eigen gebruik. 

Daarnaast moet dat gebruik aantoonbaar dringend zijn. Denk aan de situatie waarin de verhuurder zonder de woning dakloos dreigt te raken of geen andere passende woonruimte kan vinden.

Heeft de verhuurder de woning in verhuurde staat gekocht, dan geldt een wettelijke wachttermijn van drie jaar. Gedurende die periode komt de verhuurder geen beroep op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik toe. 

2. De belangenafweging valt in het voordeel van de verhuurder uit
Vervolgens weegt de rechter de belangen van verhuurder en huurder tegen elkaar af. Aan de kant van de huurder spelen factoren als werk, school en sociale binding aan de buurt een rol. Aan de kant van de verhuurder telt mee of hij de situatie zelf heeft veroorzaakt en of hij in staat is elders passende woonruimte te vinden.

3. Er is passende vervangende woonruimte beschikbaar
Tot slot moet de verhuurder aannemelijk maken dat er voor de huurder passende vervangende woonruimte beschikbaar is. Die hoeft niet identiek te zijn aan de huidige woning, maar moet vergelijkbaar zijn. Voor deze voorwaarde geldt geen zware bewijsdrempel: een concreet, direct beschikbaar aanbod is niet vereist, mits de verhuurder aannemelijk maakt dat er in het algemeen passende woonruimte voorhanden is, bijvoorbeeld aan de hand van woningadvertenties of de wachtlijstpositie van de huurder.

Verhuiskostenvergoeding
Slaagt het beroep op dringend eigen gebruik, dan heeft de huurder recht op een verhuiskostenvergoeding. Deze forfaitaire vergoeding, bedoeld als tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten, bedraagt op dit moment EUR 7.926.

Schadeplicht bij het niet daadwerkelijk in eigen gebruik nemen (artikel 7:276 BW)
Neemt de verhuurder het gehuurde niet daadwerkelijk in gebruik, dan kan hij schadeplichtig zijn jegens de vertrokken huurder.

Artikel 7:276 BW bepaalt dat een verhuurder schadeplichtig is als de wil om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig was. Die wil wordt wettelijk vermoed afwezig te zijn geweest als de woning niet binnen een jaar na de opzegging daadwerkelijk en duurzaam door de verhuurder zelf is betrokken of wordt gebruikt. De gevolgen voor de verhuurder kunnen verschillen, zoals uit de hierna te bespreken rechtspraak blijkt. Het is goed om op te merken dat de schadeplicht zelfs kan gelden als de huurder heeft ingestemd met de opzegging en zonder tussenkomst van de rechter is vertrokken. Instemming van de huurder biedt de verhuurder dus niet zomaar bescherming tegen aansprakelijkheid.

In deze lijn oordeelde de kantonrechter in een vonnis van 18 februari 2026. De verhuurder had de huur wegens verbouwing en verkoop van de woning per brief opgezegd. Door de rechter werd deze opzegging gekwalificeerd als een opzegging wegens dringend eigen gebruik. De huurder vertrok kort na de genoemde einddatum, waaruit de rechter afleidde dat hij had ingestemd met de opzegging. De verbouwing vond echter nooit plaats. De verhuurder voerde aan dat de plannen waren gewijzigd omdat een moeder met kind dringend onderdak nodig had en vaklieden vertraging hadden veroorzaakt. De rechter volgde de verhuurder hierin niet. Omdat de woning niet binnen een jaar in eigen gebruik was genomen, werd de wil om de woning duurzaam zelf te gebruiken geacht nooit aanwezig te zijn geweest. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder schadeplichtig was en dat de huurder uiteindelijk zelf was vertrokken dit niet anders maakte. De schadeplicht bestaat ook als de huurder met de beëindiging heeft ingestemd, aldus de kantonrechter [2].

Ook wanneer niet de verhuurder zelf, maar bijvoorbeeld een familielid in de woning gaat wonen, kan dit tot schadeplicht leiden. De kantonrechter van rechtbank Overijssel oordeelde op 28 november 2023 over een zaak waarin de verhuurder de huur had opgezegd wegens dringend eigen gebruik, de huurder daarmee had ingestemd, maar uiteindelijk niet de verhuurder zelf, maar haar zoon in de woning ging wonen. De huurder vorderde met succes schadevergoeding op grond van artikel 7:276 BW, omdat gebruik door een ander dan de verhuurder zelf (en de kring van naaste familieleden die daarmee gelijk worden gesteld) niet geldt als eigen gebruik [3].

Een verhuurder hoeft niet te wachten tot een geschil zich na afloop voordoet. De rechter kan er ook voor kiezen om al bij de beëindiging van de huurovereenkomst een voorwaardelijk schadebedrag vast te stellen. De rechtbank Amsterdam deed dit op 17 maart 2026 in een zaak waarin de verhuurders (een gezin waarvan de kostwinner door een blessure zijn inkomen had verloren) de huur met succes hadden opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Op grond van artikel 7:276 lid 3 BW stelde de kantonrechter ambtshalve, al in het beëindigingsvonnis, een bedrag van EUR 50.000 vast dat de verhuurders aan de huurders moeten betalen indien later alsnog blijkt dat de wil om de woning duurzaam in eigen gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig is geweest [4].

Bewijsvermoeden artikel 7:276 lid 2 BW is weerlegbaar
De rechtbank Zeeland-West-Brabant wees op 20 januari 2016 een vordering tot schadevergoeding van meer dan EUR 92.000 af, ondanks dat de woning bijna twee jaar niet zichtbaar in gebruik was genomen. De verhuurder had met een gedetailleerde, gedocumenteerde tijdlijn aangetoond dat direct na de gerechtelijke beslissing over de huurbeëindiging vergunningen waren aangevraagd en de renovatie en nieuwbouw daadwerkelijk waren opgestart en voltooid [5].

Ook het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden accepteerde in een arrest van 26 november 2019 (tussentijds) dat een verhuurder het vermoeden had ontzenuwd, op basis van correspondentie waaruit bleek dat na de opzegging serieus was doorgewerkt aan het verkrijgen van financiering voor de renovatie [6]. 

De rechtbank Midden-Nederland wees op 11 september 2024 eveneens een vordering tot schadevergoeding af, omdat de huurder onvoldoende kon bewijzen dat de verhuurder haar woning niet binnen een jaar na het einde van de huur in gebruik had genomen. Foto's van een naambordje van andere bewoners werden onvoldoende geacht tegenover stukken van de verhuurder waaruit bleek dat zij daar zelf woonde, zodat het wettelijk bewijsvermoeden niet intrad. Voor verhuurders betekent dit dat een goed gedocumenteerd en aantoonbaar uitgevoerd plan de weg naar schadeplicht kan afsluiten, ook als de uitvoering vertraging oploopt of anders verloopt dan aanvankelijk voorzien [7].

Kostenposten voor schadevergoeding
De rechtspraak laat verder zien dat er gevallen zijn waarin de volgende kosten van de huurder voor vergoeding in aanmerking kunnen komen, mits deze voldoende onderbouwd zijn:

• verhuis- en opslagkosten;
• kosten voor het verschepen van meubels [8];
• inrichtingskosten voor de nieuwe woning;
• meerprijs voor een duurdere huurwoning;
• reiskosten;
• Airbnb-kosten als tijdelijk onderdak [9].

Omvang van de schade
Om een beeld te geven van de omvang die deze schadeposten in de praktijk kunnen aannemen, bespreken we kort enkele voorbeelden uit de rechtspraak.

Bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant vorderde een voormalig huurder een schadevergoeding van ruim EUR 92.000 wegens een langdurig gemis van een goedkopere woning. Deze vordering werd uiteindelijk afgewezen omdat de verhuurder het wettelijk vermoeden wist te ontzenuwen, maar de omvang van de vordering illustreert dat de gestelde schade bij een langlopende huurverhouding en een aanzienlijk huurprijsverschil tot bijna een ton kan oplopen. De vergoedingsplicht kent geen wettelijk maximum en wordt per geval begroot aan de hand van de daadwerkelijk aangetoonde schade [10]. Die meerprijs van een duurdere huurwoning vormt dan ook een schadepost die in meerdere uitspraken wordt erkend en die flink kan oplopen.

Zo kende de rechtbank Amsterdam 38 maanden meerprijs toe, gerekend vanaf de nieuwe huurovereenkomst tot de datum van de uitspraak. Verdere toewijzing van toekomstige huurpenningen wees de rechter af. Zonder een nadere onderbouwing is onzeker hoelang de huurder in de nieuwe duurdere woning blijft, terwijl het schadetoebrengende feit op enig moment geacht moet worden te zijn 'uitgewerkt'. Voor de hoogte van de schade betekent dit dat de meerprijs alleen wordt toegewezen over een periode die de huurder concreet kan onderbouwen. Hoe beter de huurder aannemelijk maakt hoelang hij redelijkerwijs in de duurdere woning zal blijven, hoe hoger de toe te wijzen schadevergoeding kan uitvallen [11].

De schade kan daarmee in de praktijk oplopen tot tienduizenden euro's. Reden te meer om als verhuurder alleen op te zeggen wegens dringend eigen gebruik als die plannen ook daadwerkelijk worden uitgevoerd.

Vaststellingsovereenkomst ter voorkoming van schadeplichtigheid
Artikel 7:276 BW is overigens niet zonder meer van toepassing als de huur eindigt met een vaststellingsovereenkomst waarin partijen hun geschil over de opzeggingsgrond onderling beslechten. De rechtbank Overijssel wees op 14 maart 2023 een vordering tot schadevergoeding af omdat de huurder en de verhuurder hun geschil over de opzegging hadden beëindigd met een vaststellingsovereenkomst, in plaats van dat de huurder simpelweg instemde met een opzegging. Deze situatie week naar het oordeel van de rechtbank af van de situatie die artikel 7:276 BW beoogt te regelen [12].

Wat betekent dit voor u als verhuurder?
Zeg de huur alleen op wegens eigen gebruik of renovatie als u die plannen daadwerkelijk en aantoonbaar gaat uitvoeren. Wijzigen de plannen na de opzegging? Wees u er dan van bewust dat u mogelijk schadeplichtig bent, ongeacht of de huurder heeft ingestemd of zelf is vertrokken. Leg uw plannen vooraf goed vast en laat u adviseren door BUREN voordat u een opzeggingsbrief verstuurt.

Vragen?
Het huurrecht is complex en de risico's voor verhuurders zijn reëel. Wilt u weten waar u aan toe bent? BUREN denkt graag met u mee.

1. Artikel 7:274 lid 3 BW
2. Rechtbank Midden-Nederland, 18 februari 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:716, r.o. 3.9.
3. Rechtbank Overijssel, 28 november 2023, ECLI:NL:RBOVE:2023:4837
4. Rechtbank Amsterdam, 17 maart 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:3043
5. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20 januari 2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:405
6. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 26 november 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:10180
7. Rechtbank Midden-Nederland, 11 september 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:5309
8. Rechtbank Oost-Brabant, 22 februari 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:630
9. Rechtbank Oost-Brabant, 22 februari 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:630
10. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 20 januari 2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:405 (afgewezen vordering van EUR 92.219,05)
11. Rechtbank Amsterdam, 20 april 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:1858
12. Rechtbank Overijssel, 14 maart 2023, ECLI:NL:RBOVE:2023:1042