12-10-2026

Geen geslaagd beroep op financieringsvoorbehoud, maar toch contractuele boete van 10% gematigd tot nihil

Het boetebeding in de NVM-koopovereenkomst

In de meeste NVM-koopovereenkomsten voor woningen is een boeteclausule opgenomen. Op grond daarvan is de partij die, nadat zij in gebreke is gesteld, alsnog niet nakomt, een direct opeisbare boete verschuldigd van 10% van de koopsom.

Vaak is in de koopovereenkomst ook een ontbindende voorwaarde voor financiering opgenomen. Deze stelt de koper in staat de overeenkomst te ontbinden wanneer geen hypotheek wordt verkregen, mits tijdig een beroep op die voorwaarde wordt gedaan. In veel koopovereenkomsten in overeengekomen dat de koper dit beroep moet onderbouwen met een of meer afwijzingen van financiers.

Voorwaarden voor een geslaagd beroep op het boetebeding

Wil een beroep op het boetebeding slagen, dan moet doorgaans aan de volgende voorwaarden zijn voldaan:

er is sprake van een toerekenbare tekortkoming bij de nakoming van een verplichting uit de koopovereenkomst;
de overeengekomen termijn is verstreken;
er is rechtsgeldig in gebreke gesteld, met een laatste termijn om alsnog na te komen; en
er is geen rechtsgeldig beroep gedaan op een ontbindende voorwaarde.

Wordt aan deze voorwaarden voldaan, dan kan de verkoper in beginsel de contractuele boete van 10% van de koopsom claimen. Toch blijkt uit de rechtspraak dat zo’n boete niet altijd standhoudt. De rechter kan deze boete namelijk matigen. Dat gebeurde ook in een recente zaak bij de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad.

Rechtbank Midden-Nederland [1]

In mei 2025 kwamen verkopers en koopster een koopovereenkomst overeen voor een woning met een koopprijs van EUR 520.000, op basis van het gangbare NVM-model. Koopster moest uiterlijk 26 juni 2025 een zekerheid stellen ter hoogte van 10% van de koopsom (EUR 52.000), via een bankgarantie of waarborgsom. Daarnaast gold een financieringsvoorbehoud waarbij koopster tot uiterlijk 19 juni 2025 de overeenkomst kon ontbinden als zij, met overlegging van een afwijzing van een erkende geldverstrekker, geen hypotheek kreeg.

Nog voordat deze termijnen verstreken, gaf koopster aan dat zij moeite had de financiering rond te krijgen doordat haar verblijfsdocument vertraging opliep

Een dag voordat de termijn voor het financieringsvoorbehoud verstreek, verzocht de financieel adviseur van koopster namens haar om de termijnen voor het stellen van zekerheid en voor het financieringsvoorbehoud te verlengen. Verkopers kwamen haar hierin tegemoet en de termijn voor zekerheidstelling werd verschoven naar 15 juli 2025 en die voor het financieringsvoorbehoud naar 26 juni 2025.

De weken daarna liet koopster meermaals weten dat zij actief bezig was de financiering geregeld te krijgen, dat haar stukken door de bank waren goedgekeurd op het ontbrekende verblijfsdocument na en dat de IND had laten weten dat de behandeling nog weken tot maanden kon duren. Verkopers stemden begin juli 2025 in met uitstel van de koopprijsbetaling tot 1 september 2025, maar wezen een hernieuwd verzoek om de zekerheidstermijn verder op te schuiven af. Die termijn bleef dus staan op 15 juli 2025.

Een dag voor het verstrijken van die termijn meldde koopster dat zij, zolang de IND nog niet had beslist, geen bankgarantie of waarborgsom kon regelen. Zij gaf aan de woning nog steeds te willen afnemen zodra haar verblijfsdocument er zou zijn. Verkopers hielden desondanks vast aan de deadline van 15 juli 2025.

Verkopers stelden koopster dan ook op 16 juli 2025 in gebreke en gaven haar nog acht dagen om alsnog zekerheid te stellen. Koopster liet op 17 juli 2025 weten dat dit haar niet zou lukken en gaf aan van de koop af te willen zien. Daarop ontbonden verkopers de overeenkomst op 25 juli 2025 buiten rechte en maakten zij aanspraak op de boete van EUR 52.000. Omdat betaling uitbleef, volgde deze procedure.

Dat koopster de financiering niet op tijd had geregeld en ook niet tijdig zekerheid had gesteld, stond niet ter discussie. Waar partijen wel over twistten, was of koopster met succes een beroep kon doen op het financieringsvoorbehoud en, zo niet, of en in hoeverre zij daardoor de boete verschuldigd werd.

Volgens de rechtbank had koopster geen geldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Zij liet pas na afloop van de daarvoor geldende contractuele termijn weten dat nakoming niet zou lukken en bovendien ontbrak de vereiste afwijzingsbrief van een geldverstrekker.

Koopster voerde nog aan dat zij de Nederlandstalige overeenkomst onvoldoende begreep, maar dat verweer leverde haar niets op. Het had op haar weg gelegen om de overeenkomst vóór ondertekening te laten vertalen; dat zij dat achterwege liet, komt voor haar rekening en risico. Dat geldt temeer omdat haar Nederlandssprekende ex-partner bij de ondertekening aanwezig was en de overeenkomst voor haar had doorgenomen. Nu geen geldig beroep op het financieringsvoorbehoud was gedaan, bleef koopster verplicht zekerheid te stellen. Omdat zij dat ook na de ingebrekestelling naliet, mochten verkopers de overeenkomst ontbinden, met als gevolg dat koopster in beginsel de boete van EUR 52.000 verschuldigd was.

Matiging van de boete op grond van artikel 6:94 BW

Op grond van artikel 6:94 BW kan de rechter, op verzoek van de schuldenaar, een overeengekomen boete matigen wanneer de billijkheid dit klaarblijkelijk vergt. Deze bevoegdheid moet terughoudend worden gebruikt, zo volgt uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad [2]. Matiging is pas aan de orde wanneer onverkorte toepassing van het boetebeding, gezien de omstandigheden, een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat zou opleveren. Bij die afweging spelen onder meer de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder erop een beroep wordt gedaan. Ook relevant kunnen zijn wie het beding heeft opgesteld, of daarover is onderhandeld en de hoedanigheid van partijen. Een boete kan, als de omstandigheden dat rechtvaardigen, zelfs tot nihil worden teruggebracht.

Op 22 april 2026 oordeelde de rechtbank dat toepassing van het boetebeding in deze zaak tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat zou leiden en matigde zij de boete van EUR 52.000 tot nihil. Daarbij woog mee dat niet bleek dat over het boetebeding was onderhandeld en dat sprake was van een zekere mate van ongelijkheid tussen partijen. Hoewel het om een koopovereenkomst tussen particulieren ging, trad een van de verkopers tevens op als verkoopmakelaar, tegenover een relatief onervaren koopster. Verder had koopster aantoonbaar en herhaaldelijk moeite gedaan om de financiering rond te krijgen, wat onder meer bleek uit haar correspondentie waarin zij steeds verslag deed van de voortgang bij de IND. Ook was niet vast komen te staan dat verkopers daadwerkelijk noemenswaardige schade hadden geleden. De opgevoerde kostenposten, zoals advocaatkosten, de lagere verkoopopbrengst, woonlasten en gederfde rente, waren onvoldoende onderbouwd.

Wat betekent dit voor u als verkoper

Dat een contractuele termijn eerder is verlengd, ontslaat de koper niet van de verplichting om binnen die (verlengde) termijn schriftelijk, en onder overlegging van een afwijzingsbrief, een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Gebeurt dat niet, dan blijft de koper in beginsel aan de overeenkomst gebonden en kan de boete bij niet-nakoming worden verbeurd. Dat de boete verschuldigd is, betekent echter niet automatisch dat zij ook volledig wordt toegewezen, de rechter heeft namelijk de bevoegdheid om een boete te matigen. Het is in dat geval voor de verkoper raadzaam om de geleden schade te onderbouwen, nu de rechter bij de belangenafweging in het kader van matiging onder meer kijkt naar de werkelijk geleden schade en de hoogte van de boete.

Vragen?

Een koopovereenkomst kan complex zijn. Wilt u weten waar u aan toe bent? BUREN denkt graag met u mee.

[1] Rb. Midden-Nederland, 22 april 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:2136