Op 30 juni jl. heeft het kabinet het langverwachte Klimaatakkoord gepresenteerd. Het doel van het akkoord is om de uitstoot van broeikasgassen tegen te gaan. Besloten is dat de CO2 uitstoot in 2030 met 49% moet zijn gedaald ten opzichte van 1990 en dat de energiebelasting op vervuilende energie (aardgas) tot 2026 in totaal met 10 cent per m³ omhoog zal gaan. Dit komt bovenop de belastingverhoging van 3,63 cent per m³ op aardgas die per 1 januari jl. is ingegaan.
De maatregelen van het kabinet komen kort nadat de energieverplichtingen voor bedrijven zijn aangescherpt. Naast de al bestaande plicht om energiebesparende maatregelen te treffen, moesten bedrijven met een omvangrijk energieverbruik op grond van het Activiteitenbesluit vóór 1 juli jl. rapporteren welke energiebesparende maatregelen zij daadwerkelijk hebben genomen voor de verduurzaming van hun vastgoed. Bij overtreding van deze verplichting kan de gemeente een dwangsom opleggen.
Maar hier blijft het niet bij. Een andere ingrijpende verplichting die eraan komt, is dat de meeste kantoorgebouwen groter dan 100 m² per 1 januari 2023 minimaal energielabel C moeten hebben. Na die datum mag het kantoor zonder het vereiste energielabel niet meer worden gebruikt. Het jaar 2023 lijkt nog ver weg, maar als je bedenkt dat bijna 50% van de kantoorruimtes nog niet aan de eisen voldoen, zullen er substantiële investeringen nodig zijn om de gestelde doelen te behalen. Dat zal niet zonder slag of stoot gaan.
Ook onder de geldende regelgeving blijken VvE’s, verhuurders en huurders te struikelen over de regels over verduurzaming. Wij noemen vijf struikelblokken.
1. Energiebesparingsplicht: wie moet de maatregelen treffen?
Allereerst zorgt de al bestaande energiebesparingsplicht uit artikel 2.15 van het Activiteitenbesluit voor problemen. Deze plicht houdt in dat de ‘drijver’ van een inrichting alle energiemaatregelen moet doorvoeren, die hij in 5 jaar of korter kan terugverdienen. In huursituaties blijkt het echter niet altijd eenvoudig om te bepalen wie de ‘drijver’ van de inrichting is.
Zo deed de Rechtbank Noord-Holland op 23 november 2017 uitspraak in een zaak, waarin de gemeente Beverwijk handhavend optrad tegen de verhuurder van meerdere marktkramen in de Beverwijkse Bazaar, omdat hij een energiemaatregel niet zou hebben getroffen. De verhuurder stelde dat niet hij, maar de huurders verantwoordelijk waren voor het treffen van de energiemaatregelen, omdat zij de handelsactiviteiten in de winkelunits exploiteerden en de feitelijke zeggenschap hadden. De rechtbank ging niet mee met dit argument. Volgens de rechtbank was de verhuurder op grond van de huurovereenkomst bevoegd om de vereiste energiemaatregelen te treffen dan wel af te dwingen en bestond mede daardoor zeggenschap en organisatorische binding tussen de Bazaar en de winkelunits. Om die reden kon de verhuurder volgens de rechtbank als de ‘drijver’ van de marktkramen worden aangemerkt.
De les die hieruit kan worden getrokken: hoe meer bevoegdheden de verhuurder heeft, hoe groter diens verantwoordelijkheid voor energiebesparing. De onderlinge rechtsverhouding tussen de verhuurder en huurder en wat zij zijn overeengekomen in de huurovereenkomst is bepalend. Het kan per geval erg verschillen wie de duurzaamheidsmaatregel moet nemen en het is daarom van belang hier op te letten bij het opstellen van de huurovereenkomst.
2. Huurder werkt niet mee
Een ander probleem is dat energiebesparende maatregelen in de praktijk worden tegengewerkt door huurders, omdat dit in de regel gepaard gaat met overlast aan de bedrijfsvoering of het woongenot. Verhuurders kunnen daarop anticiperen door in de huurovereenkomst afspraken te maken over de maatregelen die genomen dienen te worden om energielabel C te behalen. Daarnaast kan bijvoorbeeld een tussentijdse opzeggingsmogelijkheid worden opgenomen voor het geval energielabel C niet tijdig wordt behaald, of de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden indien de huurder geen medewerking verleent.
Voor eigenaren van kantoorgebouwen die nog niet voor een energielabel C in aanmerking komen, is het raadzaam tijdig met de zittende huurders in contact te treden over de benodigde maatregelen. Blijken de huurders niet bereid om mee te werken, dan kan de verhuurder energiebesparende maatregelen afdwingen als onderdeel van een renovatie van het gehuurde. De verhuurder kan een redelijk renovatievoorstel doen aan de huurder en de kosten van de renovatie doorberekenen via een verhoging van de huurprijs (artikel 7:220 BW).
3. Verhuurder werkt niet mee
Ook verhuurders zelf staan niet altijd te springen om in de duurzaamheid van hun kantoren te investeren. Huurders hebben vooralsnog weinig mogelijkheden die verduurzaming af te dwingen. Artikel 7:243 BW geeft de huurder weliswaar de mogelijkheid om bepaalde energiebesparende maatregelen af te dwingen, maar de reikwijdte van het artikel is beperkt; de huurder kan slechts het isoleren van bepaalde delen van het pand en het vervangen van de verwarmingsinstallatie afdwingen. Daarnaast moet de huurder bereid zijn tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder te maken kosten en moet de renovatie ‘nodig’ zijn. Over dat laatste bestaat nogal eens onenigheid. Zo werd in een zaak van de het Gerechtshof Den Haag van 20 oktober 2015 geoordeeld dat de verhuurder geen dubbel glas hoefde aan te brengen ter isolatie van een woning, omdat er meer belang bestond bij herstel van de fundering van het complex. In de praktijk komt de verhuurder dan ook vaak onder het uitvoeren van energiebesparende maatregelen uit.
4. Tegenwerking van besluitvorming in de VvE
Ook de besluitvorming binnen VvE’s werkt momenteel vaak als een belemmering. Als een appartementseigenaar bijvoorbeeld het initiatief neemt om zonnepanelen te installeren, zal er eerst een meerderheid in de ledenvergadering aanwezig moeten zijn voordat er gestemd kan worden over de gemeenschappelijke uitgave. Vervolgens zal de meerderheid ook nog vóór de zonnepanelen moeten stemmen. In de praktijk blijkt dat leden tegen duurzaamheidsinitiatieven stemmen of überhaupt niet op de vergadering verschijnen. Een bepaling in de statuten, dat een jaarlijks bedrag beschikbaar wordt gesteld aan de verduurzaming van het pand, zou hiervoor een oplossing kunnen zijn. Hiervoor zal in de meeste gevallen een statutenwijziging noodzakelijk zijn.
5. Wegbreekrecht
Tot slot ontstaan er regelmatig geschillen aan het einde van de huurovereenkomst over aangebrachte energiemaatregelen in het gehuurde. Zo is het bijvoorbeeld de vraag of door de huurder aangebrachte zonnepanelen of zonneparken bij het einde van de huur mogen worden ‘weggebroken’. In een zaak van de Rechtbank Noord Holland van 20 december 2017 werd geoordeeld dat het door de huurder aangebrachte zonnepark naar aard en inrichting bestemd was om duurzaam ter plaatse te blijven en daardoor onroerend was geworden. Het gevolg hiervan was dat de verhuurder door natrekking eigenaar was geworden van het zonnepark. De huurder had dit kunnen voorkomen door een opstalrecht te vestigen voor het zonnepark. In de praktijk zal dit voor veel huurders een brug te ver zijn en hiermee verduurzamingsinitiatieven in de weg zitten. Een meer eenvoudige oplossing is dat in de huurovereenkomst expliciet een wegbreekrecht wordt opgenomen. Dit voorkomt weliswaar niet de natrekking, maar stelt de huurder in ieder geval in staat zijn investering veilig te stellen.
Advies voor de praktijk
Uit de praktijk blijkt dat veel bedrijven struikelen over de verduurzaming van vastgoed en dat de juridische afwikkeling van soms ogenschijnlijk eenvoudige duurzaamheidsinitiatieven meer om handen heeft dan men voor ogen had. Met de komst van de nieuwe en aangescherpte energieplichten zal dit er niet makkelijker op worden. Wees daarom alert bij het treffen van energiemaatregelen.
Wilt u overleggen met een specialist, neem dan contact op met onze vastgoedafdeling.
Volg ons!
Aanmelden nieuwsbrief LinkedIn
