Aannemers opgelet! De nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Op 1 juli 2022 treedt de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) naar verwachting in werking. Deze wet heeft als doel om de bouwkwaliteit en het bouwtoezicht te verbeteren en beoogt een aanzienlijke verbetering van de positie van de (particuliere) opdrachtgever.

De Wkb zal leiden tot een wijziging van de Woningwet, de Wabo en het Burgerlijk Wetboek (BW). De wet geldt naar verwachting tot 2024 alleen voor eenvoudige bouwwerken, waaronder kleinere bedrijfspanden en eengezinswoningen. Vanaf 2025 volgen ook andere bouwwerken. In deze alert gaan wij in op de vier belangrijkste wijzigingen.

1. Aansprakelijkheid voor verborgen gebreken
   Onder de nu geldende regelgeving is de aannemer tot het moment van oplevering aansprakelijk voor alle gebreken, en na de oplevering slechts voor verborgen gebreken. De wet bepaalt namelijk dat de aannemer na de oplevering is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (art. 7:758 lid 3 BW).

   Met de invoering van de Wkb wordt in een nieuw vierde lid van artikel 7:758 BW bepaald dat de aannemer na de oplevering van een bouwwerk aansprakelijk is voor alle gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Hiermee wijzigt de omschrijving van verborgen gebrek van ‘gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken’ naar ‘gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt’. Het proces-verbaal van oplevering zal daarbij als maatstaf dienen. De aannemer zal zich hierdoor gedurende het bouwproces en met name bij de oplevering moeten indekken tegen eventuele toekomstige aansprakelijkheidsclaims.

2. Waarschuwingsplicht
   Op de aannemer rust onder de nu geldende regelgeving een waarschuwingsplicht voor onjuistheden in de opdracht en de ongeschiktheid of gebreken van zaken afkomstig van de opdrachtgever. Met de inwerkingtreding van de Wkb wordt deze waarschuwingsplicht verzwaard en moeten de waarschuwingen schriftelijk en ondubbelzinnig worden gedaan en dient de aannemer de opdrachtgever tijdig te wijzen op mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de aannemingsovereenkomst.

3. Opleverdossies
   De aannemer dient verder de stukken van het bouwproject op orde te hebben. Zo moet hij volgens het nieuwe artikel 7:757a BW bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd een opleverdossier aan de opdrachtgever overhandigen. Dit dossier moet de gegevens en bescheiden bevatten die volledig inzicht geven in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en in ieder geval:
   
   a) tekeningen en berekeningen over het bouwwerk, de bijbehorende installaties en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk; en
   
   b) de gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk.

4. Verzekering/ financiële zekerheid
   Tot slot wordt de aannemer in het nieuwe artikel 7:765a BW verplicht de opdrachtgever te informeren over de verzekeringen (of andere zekerheden en garanties) die hij heeft afgesloten om de risico’s voor de opdrachtgever bij een eventueel faillissement of betalingsuitstel van de aannemer te verkleinen. Deze eis zal vooral impact hebben op kleinere aannemers, die niet zijn aangesloten bij een van de garantie-en waarborgregelingen met het keurmerk van stichting Garantiewoning.

Onder de nieuwe Wkb-regeling is de aannemer ook gebaat bij een zorgvuldige vastlegging van het bouwdossier. Dit kan zijn bewijspositie immers versterken, bijvoorbeeld als afwijkingen van de oorspronkelijke bouwplannen uitdrukkelijk benoemd worden en de opdrachtgever daarmee akkoord gaat.

Semi-dwingend recht
De wijzigingen in de wet vanwege de Wkb zijn van semi-dwingend recht. Dit betekent dat de aannemer zijn aansprakelijkheid en waarschuwings-, verzekerings- en dossierplicht niet kan uitsluiten in een overeenkomst met een particuliere opdrachtgever (een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf).

Bij professionele opdrachtgevers mag de aannemer wel afwijken van de Wkb, op voorwaarde dat dit uitdrukkelijk in de aannemingsovereenkomst zelf gebeurt, en niet in de algemene voorwaarden. In de praktijk maken professionele partijen doorgaans gebruik van de algemene bepalingen UAV 2012 of de UAV-GC 2005, waarin bijvoorbeeld een van de Wkb afwijkende aansprakelijkheidsbepaling voor de aannemer is opgenomen. Aangezien deze regelingen kwalificeren als algemene voorwaarden, zal de uitsluiting van de aansprakelijkheid van de aannemer expliciet moeten worden opgenomen in de aannemingsovereenkomst zelf.

Gevolgen voor de praktijk
De Wkb zal al met al leiden tot een versteviging van de positie van (vooral) particuliere opdrachtgevers van bouwwerken. Om klaar te zijn voor de inwerkingtreding van de wet doen aannemers en opdrachtgevers er goed aan hun overeenkomsten en werkwijze door te lichten en zo nodig aan te passen. Heeft u daarover vragen of behoefte aan overleg, neem dan contact op met onze vastgoedspecialisten.