Als de liefde over is en de relatie ten einde; hoe zit het dan met de gezamenlijke woning?

De koopwoning bij scheiding
Wanneer partners uit elkaar gaan of gaan scheiden, moet er gekeken worden naar de koopwoning waarin zij woonden. Wordt deze woning verkocht of wordt de woning aan een van beide partners toebedeeld? Wat er met de woning zal gebeuren, wordt meestal vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst, een vaststellingsovereenkomst of een echtscheidingsconvenant. Dat voor de verkoop van de gezamenlijke woning een notariële akte nodig is, spreekt voor zich. Maar let op, ook de verdeling van de woning aan een van de partners kan alleen door middel van een notariële akte geschieden. Het is dus niet voldoende dat de verdeling van de woning is vastgelegd in een getekende overeenkomst of in het echtscheidingsconvenant.

Een woning is niet alleen gezamenlijk als deze gezamenlijk is aangekocht maar kan ook gezamenlijk zijn vanwege de huwelijksgemeenschap waarin partijen getrouwd zijn of omdat partijen dat bij huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden overeengekomen zijn (de beperkte gemeenschap van woning). Als de woning aan een van beide partners wordt toebedeeld, dan moeten de verdeling (het aandeel in de woning dat wordt toebedeeld aan een van de ex-partners) en de levering (de overdracht van dit aandeel) worden vastgelegd in een notariële verdelingsakte; dit is in feite een soort akte van levering.

Bij toedeling van de woning is het zo dat de ex-partner die de woning verkrijgt (de verkrijger) de bestaande hypotheek - of hypotheken - geheel voor zijn/haar rekening moet nemen en dat de andere partner (de vervreemder) ontslagen wordt van zijn/haar aansprakelijkheid voor die hypotheek; dit wordt ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid genoemd. Het ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid wordt door de bank afgegeven. De bank doet dat pas nadat zij onderzoek heeft gedaan of de ex-partner die de woning verkrijgt, dit ook financieel alleen kan dragen. Ook de aan de hypotheek verpande spaarpolissen of levensverzekeringen worden (vaak) toebedeeld aan de partner die de woning met hypotheekschuld overneemt.

De woning kan tijdens de relatie meer waard zijn geworden. Dit kan zijn doordat de woning sinds de aankoop meer waard is geworden of omdat een deel van de hypotheekschuld al is afgelost. Overwaarde betekent dat de waarde van de woning hoger is dan de openstaande hypotheekschuld. Wanneer de woning overwaarde heeft, dan moet de helft van deze overwaarde door de verkrijger aan de vervreemder worden vergoed. Dit zogeheten overbedelingsbedrag kan door de verkrijger worden voldaan uit eigen middelen maar ook door middel van een hypotheekverhoging of een nieuwe hypotheek. De waarde van de woning wordt (vaak) vastgesteld op basis van een taxatierapport.

Bij de aankoop van een woning dient normaal gesproken overdrachtsbelasting te worden betaald door de koper. Bij de verdeling van de woning is er sprake van een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting mits wel aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Zo moet de eigendomsverhouding bij de gezamenlijke verkrijging van de woning door de partners tussen de 40% en 60% liggen. Wanneer de woning tot de huwelijksgemeenschap behoorde dan waren beide ex-partners 50% eigenaar en is er een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Ook kunnen er andere fiscale aspecten spelen bij de verdeling van de woning, zoals bijvoorbeeld de bijleenregeling. Een fiscalist of de belastingdienst kunnen daarover verder informeren.

Zonder een notariële verdelingsakte blijft de woning juridisch gezien gezamenlijk eigendom van de ex-partners. Dit geeft problemen wanneer de woning op een later moment door de in de woning blijvende partner wordt verkocht. Bijtijds actie ondernemen na het beëindigen van een relatie is dus te adviseren!

De afdeling Familierecht helpt u graag.