Exorbitante huurindexatie op de helling

Als gevolg van de inflatie zijn de huurprijzen van commerciële ruimtes per 1 januari van dit jaar drastisch gestegen, in sommige gevallen met wel 14,5%. In een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag heeft de voorzieningenrechter een streep gehaald door die exorbitante verhoging. De reden daarvoor is dat het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) sinds 1 juni 2023 een nieuwe rekenmethodiek hanteert.

Achtergrond
Bij de meeste huurovereenkomsten wordt de huurprijs jaarlijks geïndexeerd op basis van de wijziging van de consumentenprijsindex (CPI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In de berekening van de CPI wordt een betrekkelijk groot gewicht toegekend aan de ontwikkeling van de energieprijzen. De zeldzaam hoge inflatie van de afgelopen periode is dan ook voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de explosieve stijging van de energieprijzen. Zodoende raakt een stijging van de energieprijzen huurders twee keer: direct, in de energierekening, en indirect, in de indexatie van de huurprijs.

Terwijl de lasten van huurders dus fors stijgen, ondervinden verhuurders minder nadeel van de stijging van de energieprijzen. Veel huurders betalen de energielasten immers zelf, al dan niet via het voorschot op de servicekosten. De indexatie van de huurprijs op basis van de CPI ging in veel gevallen dan ook verder dan nodig was om de verhuurder te compenseren voor de gevolgen van de inflatie. Zodoende ondervonden sommige verhuurders per saldo een voordeel van de indexatie.

In de modelovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) wordt de huurprijsindexatie berekend aan de hand van een formule waarin het maandindexcijfer van 4 maanden voor de indexatiedatum wordt vergeleken met het maandindexcijfer van 16 maanden voor de indexatiedatum. Bij een indexatie per 1 januari 2023 leidde dat tot een verhoging van maar liefst 14,5%.

De keuze in het ROZ modelcontract voor een systematiek waarin de indexatie wordt berekend op basis van een referentiemaand van vier maanden voor de indexatiedatum is min of meer toevallig. In principe had men net zo goed voor vijf of zes maanden kunnen kiezen. Had men bij de ROZ gekozen voor een referentiemaand van zes maanden voor de indexatiedatum, dan zou de indexatie op 1 januari 2023 bijvoorbeeld (slechts) op 10,3% zijn uitgekomen. Dat is nogal een verschil.

Nieuwe rekenmethodiek
Daarnaast bestond ook kritiek op de rekenmethodiek van het CBS. Tot voor kort baseerde CBS zich bij de berekening van het CPI op de energieprijzen van nieuwe contracten die met energieleveranciers werden afgesloten. Veel huishoudens hebben echter langdurige contracten met vaste prijsafspraken. Dat riep de vraag op of de snelle stijging van de energieprijzen in de berekening van de CPI wel overeenkwam met de tarieven die Nederlandse huishoudens daadwerkelijk betaalden.

Naar aanleiding van deze kritiek heeft het CBS op 2 maart 2023 aangekondigd dat zij de CPI met ingang van juni 2023 op een nieuwe manier zou gaan berekenen, die een beter beeld geeft van de feitelijk door consumenten ondervonden prijsstijging van energie. Met toepassing van de nieuwe rekenmethodiek zou de CPI voor september 2022 – en de indexatie van de huurprijzen per 1 januari 2023 – uitkomen op een percentage gelegen tussen 7,6% en 8,1%.

De voorzieningenrechter
In de zaak die aan de rechter was voorgelegd had de verhuurder de huurder meegedeeld dat de huurprijs met ingang van 1 januari 2023 met 14,5% zou worden geïndexeerd. De huurder weigerde die te betalen, en deed daarbij onder meer een beroep op de nieuwe rekenmethodiek van het CBS.

De voorzieningenrechter stelde de huurder in het gelijk. Volgens de rechter was de door de verhuurder doorgevoerde huurprijsverhoging van 14,5% gebaseerd op een rekenmethode die volgens het CBS niet (meer) adequaat is, omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is. Ondanks dat het CBS de nieuwe methode pas sinds juni 2023 toepast, vond de rechter voldoende aannemelijk dat de toepassing van de oude berekeningsmethode per 1 januari 2023 tot een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer had geleid.

Het voorgaande bracht volgens de rechter mee dat partijen met elkaar overleg moesten voeren over de indexatie, waarbij de rechter nog verwees naar de in de ROZ-bepalingen genoemde mogelijkheid om daarover bindend advies te vragen aan de directeur van het CBS.

Analyse
Het oordeel van de voorzieningenrechter houdt in dat de per 1 januari 2023 doorgevoerde huurprijsverhogingen gebaseerd zijn op een berekeningsmethode die niet (meer) adequaat is. Hoewel het in deze casus gaat om het voorlopig oordeel van een voorzieningenrechter, is het argument van de voorzieningenrechter ook toepasselijk op andere zaken. Het is dan ook goed denkbaar dat andere rechters tot een gelijkluidend oordeel zullen komen. Deze uitspraak kan voor zakelijke huurders aanleiding zijn om de meest recente huurverhoging nog eens kritisch onder de loep te nemen.

Mocht u vragen hebben over de hoogte van uw huurprijs, aarzel dan niet om contact op te nemen.