Makelaars mogen niet voor huurders en verhuurders tegelijk optreden. Ook niet voor kopers en verkopers trouwens. Om het iets preciezer te zeggen: een makelaar mag alleen voor beide partijen optreden als de afspraken zo duidelijk zijn dat er geen belangenverstrengeling kan optreden. Als één van beide partijen een consument is, dan mag het bovendien alleen met zijn schriftelijke toestemming.
Bemiddelt een makelaar toch voor beide partijen, dan mag hij de huurder (c.q. koper) geen courtage in rekening brengen. De makelaar mag, populair gezegd, niet ‘van twee walletjes eten'. Doet hij dat toch, dan kan de betaalde courtage worden teruggevorderd.
Pararius e.d.
Een populair businessmodel van woningverhuurbedrijven en bemiddelings-bureau's is dat zij huurwoningen kosteloos en vrijblijvend op hun website presenteren, en dat de geïnteresseerde huurders dan bemiddelingskosten betalen om de woning te mogen huren. Niets mee aan de hand, zou je zeggen. De bemiddelaar ontvangt immers maar van één partij courtage. Toch is deze praktijk de afgelopen jaren onder druk komen te staan.
Nadat eerst lagere rechters vorderingen tot terugbetaling van courtage hadden toegewezen, en ook de Autoriteit Consument en Markt (ACM) zich met de kwestie ging bemoeien, heeft nu ook de Hoge Raad zich over de kwestie uitgesproken. In zijn arrest van 16 oktober jl. maakt de Hoge Raad korte metten met de praktijk van de bemiddelingsbureau's.
De zaak Duinzigt
Aanleiding voor de uitspraak was de courtage die Duinzigt Woonservices aan een huurder in rekening had gebracht. De huurder had op de website van Pararius een huurwoning gevonden, en was van daar naar de website van Duinzigt doorverwezen. Bij Duinzigt moest de huurder zich eerst als woningzoekende inschrijven om de woning te kunnen bezichtigen, waarna uiteindelijk een huurovereenkomst tot stand kwam.
Duinzigt stelde recht te hebben op courtage omdat zij had bemiddeld bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. Daarbij had ze naar eigen zeggen alleen de huurder bijgestaan, en niet de verhuurder. De verhuurder had de woning alleen kosteloos op de website van Duinzigt gepresenteerd.
Volgens de Hoge Raad was Duinzigt echter over de schreef gegaan. De werkwijze van Duinzigt kwam erop neer dat zij de huurder en de verhuurder van elkaar afschermde, en dat de huurder dus alleen via Duinzigt met de verhuurder in contact kon treden. Zodoende had Duinzigt volgens de Hoge Raad ook voor de verhuurder bemiddeld.
Van bemiddeling is volgens de Hoge Raad al sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van de verhuurder een woning op zijn website plaatst, óók als dat kosteloos gebeurt. Bemiddelt iemand voor de verhuurder, dan mag hij niet ook voor de huurder bemiddelen, en mag hij de huurder ook geen courtage in rekening brengen.
Alleen als de bemiddelaar kan laten zien dat zijn website in feite alleen als een soort ‘elektronisch prikbord' functioneert, bemiddelt hij niet voor de verhuurder. In zo'n geval zou de bemiddelaar de huurder eventueel courtage in rekening mogen brengen, hoewel het natuurlijk de vraag is of de huurder in zo'n geval überhaupt bemiddeling nodig heeft.
Naar een nieuw businessmodel
Met deze uitspraak lijkt de Hoge Raad definitief een streep te hebben gezet door de praktijk van bemiddelingsbureau's om huurders courtage te rekenen voor woningen zij op hun website aanbieden. Bemiddelaars zullen nieuwe manieren moeten bedenken om geld te verdienen aan de verhuur van woonruimte.
In de praktijk gebeurt dat ook al. Bemiddelaars als NederWoon en Rots-Vast hadden onder druk van de ACM al toegezegd geen courtage meer aan huurders in rekening te zullen brengen. In plaats daarvan brengen zij hun courtage nu aan de verhuurder in rekening. Andere bemiddelingsbureau's zullen dat voorbeeld volgen.
Tegelijkertijd zullen bemiddelaars ook proberen hun courtage onder een andere naam aan huurders in rekening te brengen. Willen ze het nieuwe arrest van de Hoge Raad in acht nemen, zullen ze daarbij voorzichtig te werk moeten gaan.
Voor meer informatie over dit onderwerp kunt u contact opnemen met Jonathan Gal vastgoedadvocaat en partner bij Buren.
