Persoonlijke aansprakelijkheid curator voor tijdelijk onderverhuren bij doorstart

Schade verhuurder bij faillissement huurder

Als een huurder van bijvoorbeeld een winkelruimte of bedrijfsruimte failliet gaat, zal de verhuurder te maken krijgen met een curator die vrijwel in alle gevallen zo snel mogelijk van de huurovereenkomst af wil. Op grond van artikel 39 Faillissementswet hebben zowel de verhuurder en de curator het recht om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen met een maximale opzegtermijn van drie maanden. De verhuurder krijgt over deze opzegtermijn weliswaar een boedelvordering, maar dit zal de schade voor het wegvallen van de meestal langdurige huurovereenkomst en toekomstige huurpenningen niet wegnemen. Naast het feit dat de meestal sprake is van achterstallige huur, zal de verhuurder ook te maken hebben met leegstandschade en een (lange) zoektocht naar een nieuwe huurder.

Doorstart

Maar voordat dit zover is, dient de curator de huurruimte voor het einde van de opzegtermijn te ontruimen. De curator zal hiervoor altijd op zoek gaan naar de mogelijkheden om de aanwezige voorraad en inventaris te verkopen tegen de zo hoog mogelijke opbrengst. De verhuurder ziet zich dan vaak geconfronteerd met een curator die hiervoor een koper vindt die op de locatie zelf een faillissementsuitverkoop of doorstart organiseert voor zolang de huurovereenkomst nog voortduurt. Dit komt de opbrengst meestal ten goede en ontruimingskosten worden dan zoveel als mogelijk beperkt.

Mag een curator onderverhuren?

Dient een verhuurder altijd maar te dulden dat een curator de huurruimte te beschikking stelt aan een derde in het kader van een uitverkoop of doorstart, bijvoorbeeld door middel van onderhuur? Daar is onlangs een belangrijk arrest over gewezen door het Hof Arnhem-Leeuwarden. Dit arrest ging over het geval waar een verhuurder een nadrukkelijk beroep deed op een contractueel onderhuurverbod en de curator daar herhaaldelijk op had gewezen.

Het Hof diende de vraag te beantwoorden of de curator – ondanks het onderhuurverbod – de winkelruimte aan een opkoper ter beschikking mocht stellen voor een faillissementsverkoop zonder dat de verhuurder een gebruiksvergoeding ontving. De verhuurder stelde de curator persoonlijk aansprakelijk (en niet de boedel omdat er onvoldoende boedelactief was) voor de geleden schade vanwege de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

Het Hof komt in deze situatie tot de conclusie dat de curator onzorgvuldig heeft gehandeld door de winkelruimte tijdelijk onder te verhuren in strijd met het contractuele onderhuurverbod. Hierbij nam het Hof in aanmerking dat de curator de verhuurder niet tijdig had geïnformeerd over de onderhuur (de verhuurder moest dit in eerste instantie zelf constateren), dat de curator de winkelruimte wel tegen betaling in gebruik gaf aan de doorstarter, dat de verhuurder voor een aanvullende huurperiode direct een gebruiksvergoeding ontving van de doorstarter en dat de curator verder geen actie had ondernomen om indeplaatsstelling af te dwingen. Het Hof komt vervolgens tot het oordeel dat de curator een persoonlijk verwijt van zijn onzorgvuldig handelen kan worden gemaakt hetgeen leidt tot persoonlijk aansprakelijkheid voor de door de verhuurder geleden schade.

Wat betekent dit?

Betekent dit in de praktijk dat een curator, ondanks een contractueel onderhuurbeding, nooit een winkel of bedrijfsruimte aan een derde ter beschikking mag stellen voor bijvoorbeeld een faillissementsverkoop ter plaatse? Dit valt te betwijfelen want ook een curator moet – in het belang van een goede afwikkeling van de boedel – de activa tegen een zo hoog mogelijke opbrengst kunnen verkopen en de huurlocatie daarbij tijdig ontruimen. Vermoedelijk speelde in de casus hiervoor een belangrijke rol dat de curator onvoldoende helder met de verhuurder heeft gecommuniceerd of heeft geprobeerd duidelijke afspraken te maken, waarbij de curator nota bene wel een gebruiksvergoeding ontving en de verhuurder vervolgens geen mogelijkheid meer had om die gebruiksvergoeding zelf bij de doorstarter op te halen.

Ons advies is daarom om als verhuurder telkens na te gaan wat contractueel is bedongen en welke afspraken de curator uiteindelijk maakt. Op deze wijze is het mogelijk om de schade die met een faillissement voor de verhuurder gepaard gaat zo veel als mogelijk te beperken.

Buren heeft diverse advocaten in dienst die gespecialiseerd zijn in het huurrecht en het insolventierecht. Bij vragen naar aanleiding van deze alert heeft, kunt u altijd contact met ons opnemen.