Geen huurverlaging vanwege Corona

Opnieuw is er een uitspraak gewezen over een verlaging van de huurprijs vanwege de Corona-crisis. Ditmaal door de Rechtbank Rotterdam, die in lijn met de voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Nederland de Corona-crisis kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid.

Het verloop van de zaak
De zaak betreft een Rotterdamse groothandel die zich specialiseert in de verkoop van maritieme technische installaties. De groothandel heeft op 3 februari 2020 een huurovereenkomst getekend met een eveneens Rotterdamse verhuurder voor de huur van een bedrijfsruimte. De groothandel had ingestemd dat de huur zou ingaan op 1 april 2020, maar toen de omzet vanwege Corona van 97% naar 2% terugviel, heeft de groothandel aan de verhuurder medegedeeld dat hij van de huurovereenkomst af wilde. De verhuurder ging daarmee niet akkoord wat leidde tot een procedure waarin de huurder beëindiging van de huurovereenkomst vanwege onvoorziene omstandigheden vorderde. Subsidiair vorderde de groothandel een huurverlaging van 50% en een bijdrage voor zijn verhuis- en inrichtingskosten.

Corona is een onvoorziene omstandigheid
Bij de rechter lag in de eerste plaats de vraag voor of het Corona-virus kwalificeert als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. Volgens de verhuurder was dat in deze zaak niet het geval aangezien ten tijde van het ondertekenen van de huurovereenkomst al de eerste economische gevolgen van de Corona-crisis voelbaar waren. Omdat de WHO het Corona-virus pas op 11 maart 2020 heeft gekwalificeerd als pandemie, ging de rechtbank hier niet in mee. In lijn met eerdere rechtspraak kwalificeert de rechtbank het Corona-virus als een onvoorziene omstandigheid die de groothandel niet stilzwijgend heeft verdisconteerd in de huurovereenkomst.

Geen aanpassing van de huur
Dat sprake is van een onvoorziene omstandigheid betekent volgens de rechtbank echter niet dat de groothandel zijn contractuele verplichtingen niet hoefde na te komen. Vanuit overheidswege zijn er, anders dan bij cafés en sportscholen, geen besluiten uitgevaardigd die het gebruik van de bedrijfsruimte in kwestie belemmeren. Dat de groothandel een fors omzetverlies heeft geleden, acht de rechtbank verder een omstandigheid die in beginsel tot het ondernemersrisico behoort. Daarbij weegt de rechtbank mee dat sprake is van twee commerciële partijen die bewust hebben gekozen voor een niet-omzet gerelateerde huurprijs. Een beëindiging van de overeenkomst of een huurprijsvermindering is daarom niet aan de orde. De groothandel is verplicht om de bedrijfsruimte alsnog in gebruik te nemen en om zijn betalingsverplichtingen na te komen.

Analyse
Deze uitspraak biedt interessante inzichten. In de eerste plaats beslist de rechtbank dat een omzetverlies vanwege het Corona-virus bij een bedrijfsruimte die niet van overheidswege is gesloten geen belemmering van het huurgenot oplevert. Er is dus geen sprake van een gebrek waarvoor de huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering.

In de tweede plaats maakt de uitspraak duidelijk dat de vaststelling van een onvoorziene omstandigheid niet automatisch leidt tot een recht op huurprijsvermindering of beëindiging van de overeenkomst. Integendeel, in beginsel komt omzetverlies voor rekening van de huurder. Dit sluit aan bij de lijn dat rechters normaal zeer terughoudend zijn in het aanvaarden van een beroep op onvoorziene omstandigheden.

In het BUREN-artikel ‘Is het coronavirus een grond voor huurverlaging?’ leest u meer over huurverlaging in tijden van het Coronavirus.

Heeft u vragen of heeft u advies nodig met betrekking tot huurverlaging in tijden van het coronavirus, neemt u dan gerust contact op met een van onze vastgoedspecialisten. Zij helpen u graag verder.